随着国家对住宅地产市场调控力度不断加大，大量房地产企业投资转向商业地产。写字楼市场升温、购物中心涌现。专家分析认为，在调控政策影响下，部分投机性需求转向，由此催热了商业地产市场。一方面房地产企业需要“避风港”，一方面地方政府需要资金弥补住宅用地的收入损失。但是商业地产过热的背后却暗藏风险，接受《经济参考报》记者采访的专家分析指出，商业地产的投资运营需要警惕“供过于求”和“同质化”的风险。

  催热 商业地产成为“避风港”

  中原地产统计数据显示，1至10月，北京全市累计新增办公面积108.6万平方米，10月份供应面积占全部的24.53%，成交金额环比上涨了56.92%，成交价格环比上涨18.96%。10月份商铺地产成交面积环比9月上涨43.71%。

  该机构称，从下半年至今北京总计成交商业地块18例，总成交面积59.49万平方米，商业地块成交呈现稳中有升的趋势。另外，一线城市土地市场最活跃的也属于商业地块。根据北京统计局发布的数据，今年前10个月，北京写字楼和商业新开工面积共610.7万平方米，同比上涨104.4%。与此同时，住宅新开工面积同比上涨幅度仅为52.9%。

  中商流通生产力促进中心高级分析师梁焕磊在接受《经济参考报》记者采访时表示，由于住房地产受到调控政策的影响，众多开发商转向投资商业地产，而商业地产的升温不止体现在北京市场。

  21世纪不动产的统计数据显示，截至10月末，上海市的商业地产存量连续三个月攀升至1028.6万平方米的年内最高峰。其中，商铺存量597.8万平方米，办公楼存量430.8万平方米。而办公楼存量明显扩大，9月末环比增量22.6%，10月末环比增量49.4%。

  中原地产告诉《经济参考报》记者，随着政府对住宅、商住项目的调控措施全面铺开和不断深入，房地产投资纷纷转向商业地产。预计北京11月写字楼成交量和成交价格将继续小幅上涨加码。

  另外，从今年1月份开始，北京今年写字楼租金一直处于上涨的趋势。未来两个月，北京主要商圈写字楼入住率和月租金将在现有本月基本水平上继续保持小幅度上涨趋势。

  全经联商业地产委员会副主任陈俊告诉记者，“纵观近十年来的房地产调控政策，鲜有针对商业地产的调控方向，而且未来短期内也不会有。”他认为，当住宅市场遭遇政策调控遇冷之后，原本通过购买房产短期内实现升值的投资机会消失，购房者投资住宅的热情被大大削减，原先热衷房产投资的企业，或者退出市场或者转向投资商业地产。

  陈俊进一步表示，“另一方面，是土地财政的需要，土地市场上住宅地块频繁流拍和低价成交，土地出让金的损失部分需要商业地块来弥补，而地方政府也乐意推出更高价的商业金融地块。”

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也曾告诉记者，“年底前，全国各地的土地市场还将有更多高价商业地块的出现。”

  投资 城市综合体各地涌现

  世邦魏理仕的统计显示，作为一线城市的北京，2010年，商业地产新增供应量和吸纳量分别达到了空前的123万平方米和100万平方米，比2009年分别增长了355%和357%。据其监测，2011年北京将有总建筑面积达120万平方米近20个大型商业项目入市。

  11月1日，中粮集团高调宣布，未来5年，中粮将在全国复制30个大悦城项目。仅相隔十天，万达集团董事长王健林就表示，万达将在未来10年内完成全国100多个城市的布局。其中，北京将建成10个以上万达广场。

  值得注意的是，商业地产的投资火热不仅仅停留在一线城市，已经开始向二三线城市蔓延。中国购物中心产业资讯中心报告显示，到2011年底，东莞将拥有购物中心69家，建筑面积350万平方米；沈阳将拥有购物中心71个，建筑面积超过700万平方米；石家庄将拥有购物中心22家，建筑面积接近230万平方米；贵阳将拥有购物中心43家，建筑面积接近200万平方米。

  与此同时，珠海、中山、海口、银川、西宁5个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达83.9%，“现在市场兴建购物中心的态势和20世纪90年代初蜂拥兴建百货公司有些相像。”北京工商大学贸易系主任洪涛对《经济参考报》记者表示，由于消费升级，多业态集合的购物中心的确是城市发展的一个方向。