利率上浮开发商加大促销

    日前楼市调控政策持续收紧，政策对楼市的影响也越来越明显。据了解，我市多数商业银行也已对首套房贷进行了上浮。信贷额度则持续收紧，部分银行甚至出现贷款难的现象，等待周期也随着增长。

    业内人士表示，银行首套房贷款利率全面上调不可避免，首套房利率也进入上浮时代，而首套房贷款利率上调，首先提高了住宅商品房的交易成本，变相提高了购房门槛，抑制了刚性需求；其次在现在的房地产市场，给购房者以心理传导作用，促使购房者的心理预期更加倾向于房价下跌。在这种市场状况下，开发商通过“以价换量”的方式降价促销为目前行之有效的销售手段。

    博弈加剧   楼市优惠升级

    新货多、货量大、竞争激烈使得未来两个月镇江楼市异常热闹。在走访我市各大楼盘了解到，我市楼市近期推盘量逐渐回升，开发商积极备战年末，打折、特价、赠送面积以及各类眼花缭乱的优惠政策频频面世，优惠力度不断增大，众多开发商表示，希望通过打折促销等各种优惠方式激活房地产市场，吸引更多刚需客户赢回市场。

    而目前镇江楼市，一些针对刚需的营销策略应市而推，小三房、婚房等吸引首次置业者的宣传语纷纷亮相，这些以刚需为主的新房源取得良好的销售业绩。“从目前接受咨询，及接受预订的购房者来看，的确以年轻人为主。”一楼盘的营销负责人告诉记者，虽然在年末，但抓准刚需需求，楼盘不愁销售。

    市民看房团试图hold市场

    虽然周末天气还是比较寒冷，但在南徐的一家楼盘，记者看到一辆大巴车停到某销售中心门口，车上稀稀拉拉下来一批“面熟”看房市民。从看房团的情况来看，南徐板块对于我市市民的吸引力还是挺大的，特别是投资客对南徐板块的升值潜力比较看好。另一方面，投资者对这家楼盘现有的心理价位也有所心动，组团即可享受最高均价7000元/平米的优惠，而且这家品牌企业以精装交付，的确让参团的市民表现出浓厚的兴趣。

    据观察，看房团的成员不再像早几年那样以老年人为主，部分年轻人也加入到这支看房队伍。正准备买房的黄先生说：“跟着看房团能一次性看好几个楼盘。而且很多人一起看房有商有量的，能开阔思路。”虽然看房团未必能带来实际意义的成交量，但是能给楼盘带来相当的人气。因此在市场偏淡的情况下，组织看房团也成了不少楼市网站与楼盘之间最常用的互动模式。

    刚需购房撑起低迷楼市

    正在滨江板块某售楼部看房的张先生说，“我虽然有套房子了，但是觉得那边的环境不怎么好，紧挨着马路，小孩马上也要念小学，这么吵哪能好好看书啊。而且我们家现在的房子太小了，老人也和我们一起住，小孩都没有自己的房间，所以迫切需要买套新房子。于是想赶在年底选套好房子，解决这些问题。”

    “等得太久了，该买的还是要买，看久了就烦了，价格能承受就买了吧。”李先生告诉记者，“看了这么多的房子，家家都推出大幅优惠。另外就是出于对贷款的考虑，现在首套房贷利率都要上浮5%-10%，这太恐怖了，降了的房价又都补贴给了银行，最重要的是听说很多银行都没有了额度，很多早几个月买了房的朋友都一直在等贷款，要是再不买会不会根本贷不了款呢？出于这些考虑，趁着现在还能买，还是买了吧。”李先生有些无奈地笑笑说。 

    诚然，在目前的环境下，以上种种营销手法，对有购房需求且有购房资格的人是有一定吸引力的。但是如此多的招式，到底能俘获多少购房者的“芳心”？一位打算结婚的“刚需”购房者这样说：“其实送得再多，也不如房子造得好一点、价格便宜一点来得实惠。”

　　接近年末，摆在开发商面前的难题是购房者日渐浓厚的观望情绪和来自竞争对手的压力。在全国楼市一片下跌声中，尤其是对于中小规模的开发商而言，紧迫感更为强烈。对于镇江楼市2011年下半年的房价走势，有业内人士表示，目前我市楼市的购房群体中刚性需求的买家至少在五成以上，近年来我市不断增加的外来人口置业需求和本地改善型购房者共同构成了强大的刚性需求人群，这些需求群体势必会成为我市楼市需求坚挺的原因。