限购限贷政策压力，日益增加的通胀压力，央行今年第三次加息，开发商为融资加速跑量，购房者观望与刚需并存，二三线城市也要执行限购政策同步……下半年镇江楼市分化明显，开发商改变思路造房，推出中小户型应对；开发商资金链普遍吃紧，房地产涉足金融已成趋势；楼市常规的优惠促销未明显奏效后，开始慢慢转向实质性的打折促销。

多重压力

楼市下半年步入困境

上半年我市房地产市场价格呈现稳步小幅上涨趋势，下半年走势会如何？据我市某楼盘相关负责人介绍，下半年我市市场房源供应会集中放量，导致市场竞争加剧。同时，由于开发企业上半年销售任务大多未过半，下半年将面临十分严峻的销售和资金压力，紧缩的货币政策以及持续加息使开发企业资金链更为紧张，在竞争和资金双重压力下，不排除部分撑不住劲的中小开发企业会率先实行价格“直降”。上述负责人认为，三季度我市可能会迎来大范围的打折促销，但实质性降价不大可能出现。

对于下半年住宅市场供应，该负责人预计下半年市场在高压态势下，面向首次置业和首次改善性置业的刚需产品仍将是市场主流。同时由于大多数开发商上半年并未完成既定任务，三季度将是完成全年任务的最后一搏，预计下半年将会出现集中放量现象。与此同时，未来加息等货币政策的累积效应也会集中释放，使开发商资金链更加紧张，融资困难和成本提升迫使部分开发商增加出货。

“对购房者和房地产开发商最直接的影响就是贷款会难上加难”。业内人士分析，央行提高存款准备金短期内会影响市场流动性，目前我市各家银行的可供贷款的资金已经很紧张，一旦货币政策的再度收紧，无疑更使房贷面临“雪上加霜”的尴尬。

供应大幅增加，需求方面却可能有所缩减。他认为，受货币政策影响，数次加息的叠加效应逐渐显现，对购房者来说已达到承受临界点，贷款利率提高和贷款难度增加将迫使部分购房者放弃或推迟购房计划。

成交未起色

跑量多开是关键

据知情人士透露，位于西区的某在建楼盘，其项目施工进程已经完全达到了申领预售证开盘销售的要求，但是该项目却迟迟不动。其原因就是由于当前市场环境不好，该项目的前期蓄水、内部认购情况不理想，所以不得不推迟开盘的时间。

至于什么时候会开盘，据咨询该项目的负责人了解到，其项目开盘销售具体日期还未定，先等等再说。“反正我房子都快盖好了，也完全达到申领预售证的要求了。但是我现在仍不能急着开盘，毕竟当前的市场不好，万一在开盘现场遭遇冷清的局面，那么我后期的销售就很难了。所以现在先等等看，等到市场环境变好了，我这边再迅速开盘也不迟……”该项目负责人对此介绍。

“六、七月推迟开盘很正常，大部分开发商都选择避开这一尴尬时段。而且，每周成交行情的好坏，都会直接左右着开发商调价的策略和步伐，成为开发商观察市场动向的指针。”一业内人士说道。“我们会在下周开盘，不会再拖。”部分开发商表示，在调控下，不能按照以前的淡季旺季观念考虑推盘量和时机，有一定的客户蓄水就可以推盘。据了解，不少楼盘蓄水已经长达3个月之久，如果不及时放量，下一步面临的就是客户流失。

“购房者还是会买，但是考虑的周期可能会变长。目前的状况是一方面严重的积压量和即将到来的楼市淡季，已经迫使开发商大量低价推盘或降价卖房，提前回笼资金，以应对难熬的夏季楼市。而另一方面，对未来市场预期的不确定性，也是开发商急于赶在7月出货的主要原因。”一销售经理说。业内人士分析，现在虽然是淡季，但是限购政策过去几个月，也是部分购房者观望情绪开始松动的时候，市场还是有购买力的，现在就是如何把这些购房者吸引进销售中心。

加大推盘力度

成为下半年楼市的关注焦点

限购令出台后，上半年镇江楼市成交不尽如人愿，下半年能否打个翻身仗？众多业内人士认为7月市场是关键。从7月份已经过去的日子来看，众多开发商采取“三十六计跑为上”的策略，越来越多的楼盘开盘或者加推新品，为抓住下半年市场努力。

购名宅抽香车、一次性付款优惠9折、买房送平方……自新政实施以来，全国的房产市场观望氛围愈发浓厚，我市楼市亦是如此。虽然新政的出台还未致我市的房价直接下跌，但是其连续数周的平淡成交量已经促使不少开发商不得不调整营销策略以应对市场变化，明星代言、优惠折扣等各种形式的促销手段吸引着购房者的眼球。

开盘、加推……步入7月底，越来越多的项目加紧时间开盘销售。“只要拿到预售证，我们就马上开盘”。北区某项目负责人告诉记者。他表示，目前很多开发商都以小步快跑的推盘节奏加推新房源，在楼市调控不断加码的现状下，赶早推盘，抢占市场先机。“很多开发商，特别是大品牌开发商不会等待，因为存在业绩和资金的压力。”他认为，在这种情况下，目前市场已经从“捂盘观望”变化到现在的“有盘快推”。“现在应该是开发商跑量的时候，只要拿到预售证的项目肯定都会赶紧开盘，不会拖延。”

“此次限购波及虽然严厉，但国家已不是第一次颁布楼市调控政策。所谓‘上有政策，下有对策’，开发商在这几年国家不断出台调控政策的环境中，早就练成了金刚不坏之身。” 该业内人士直言表示。“之于开发商推迟开盘的表现，可以说是开发商也抱有观望的心态。与其心中无底的选择开盘，不如按兵不动静观其变。否则一旦开盘效果不佳，不仅浪费精力与金钱，更关键的是后期的市场销售或将面临举步维艰的境地”。

据了解，在7月份市区推出打折促销的楼盘明显增多。尤其是在“限购”徘徊期间，据不完全统计，市区共有十多家楼盘推出了打折优惠促销活动。购房送装修款、一次性付款9折优惠、购房98折等丰富多样的促销手段成为下半年我市市民的关注焦点。

在通货膨胀严重、投资渠道匮乏的经济形势下，房地产成为民间资本保值取向的理想场所。大量资本涌入房地产，房价居高不下。一系列国家调控纷至沓来，行政干预房价过高问题。今年以来，存款准备金上调，房价控制目标，加息，二三线城市限购一系列政策接踵而至，镇江乃至全国房地产市场正经受着一场来势汹汹的考验……