国家宏观调控力度进一步加强，保障房步步推进，镇江房地产市场现状如何？开发商如何应对？一连串问题摆在老总们面前。日前，由20余家开发商、市住建局、镇江报业传媒集团共同参与的镇江地产人沙龙第七次论坛如期召开。与会人员回顾了2011年上半年我市房地产市场，并对下半年形势进行了预判。

——镇江地产人沙龙第七次论坛内容摘要

主持人（镇江报业传媒集团广告中心副总经理陈小祥）：2011年上半年过去了，各媒体对上半年的楼市进行了盘点，众说纷纭。上半年楼市生存的环境是：其一、调控不放松。从上半年出台的政策来看，最严厉的莫过限购令。限购令直接控制了需求，对投资类的客户起到了最为直接的打压。其二、在交易中，最为敏感的是价格。开发商都积极地开展了各类促销活动，都做了实质性的降价优惠。其三、近期提出的限购令将在二、三线城市推广，无论对开发商还是购房者都有一定程度的影响。其四、提高利率及首付款，对刚性需求的客户有直接影响。市场整体形势会不会更严峻？希望借沙龙这个平台，好好议一议，并找到正确的应对措施。

市住建局副局长徐罗照：

1、今年以来房价快速上涨的势头得到明显遏制，对开发商来说形势不乐观，这与全省乃至全国的房地产形势大体相同。主要原因是受宏观调控影响。2011年以来，房地产调控政策不断出台，不断收紧，相信在座的各位老总体会最深。

2、调控过程中，保障性住房力度加大。今年上半年的主要精力放在保障性住房上，这是一项民生工程。

3、上半年房地产市场数据表明，今年1—6月份，市区商品房累计批准预售107.14万平米，较上年同期增加5.09%。其中，商品住房累计批准预售81.55万平米，同比增加4.59%。由此可见，商品房供应量比较充足。不过，单从6月份的批准预售房总面积看，市区商品房累计批准预售21.17万平米，比5月份减少了17.98％，其中，商品住房累计批准预售10.73万平米，与上月环比减少38.83%。这表现出开发商对销售市场不够乐观，采取了适当放缓建设速度、减少供应量的措施。

相比充足的供应量，上半年市区商品房销售情况则反映出市场日趋显现的持币观望心态。前6个月，市区实现商品房累计合同销售75.43万平米，较上年同期减少20.25%。累计销售金额56.78亿元，同比增加4.03%。其中，实现商品住房累计合同销售4803套，合同销售面积58.21万平米，销售套数与上年同比减少20.93%，销售面积同比减少20.21%。住房累计销售金额36.72亿元，同比减少6.8%。但6月份市区商品房合同销售14万平方米，比上月增加12.7％。

通胀压力下，市民最关心的是房屋销售总价和市区房屋均价。从数据看，市区房屋成交均价稳中有升。前6个月，市区商品房的平均成交价格为8437元/平米，较去年同期上涨38.4%。其中，商品住房（含别墅）的平均成交价格为5645元/平米，与上年同比上涨4.42%；比上个月下降10.45%。6月份，全市商品房的平均成交价格为6598元/平米，较去年同期上涨36.75%；与上月环比下降0.24%。商品住房（含别墅）的平均成交价格为5709元/平米，较上年同比上涨33.01%；比上月环比下降8.61%。在二手房交易方面，今年上半年，市区（包括丹徒、大港）二手住房交易套数为2611套，交易面积为22.52万平方米,套数比去年同期减少了28.17%。据统计资料显示，今年上半年我市城镇居民收入增幅为13.6%，房价涨幅低于我市城镇居民收入的增幅，基本达到了今年初我们制定的控制房价的预期目标。

总的来说，今年上半年我市房地产销售形势逐步回归常态，市场依然活跃，需求依然非常旺盛；上半年，镇江商业地产在主城区，房价走势稳中有升。丹徒新城、大港片区价格上涨缓慢，谏壁地区涨幅接近停滞；今年上半年，商品房销售情况跟往年相比不容乐观，市区实现商品房累计合同销售75万平方米。

至于销售量下降的原因，个人认为以下三方面因素影响了我市商品房的销售：

第一，国家坚持对房地产市场的宏观调控政策取得成效，导致各地交易量都有所下降。

第二，随着国家对保障性住房建设力度的不断加大，我市保障性安居工程建设也进入到执行核心期。今年全市公共租赁房11000套间。今年以五大投资公司为主体，拆迁量540万平米，安居量大，这也分流了部分商品房的刚性需求。

第三，老百姓对未来房价的走势不明朗，都期待着房价抄底，因此大多谨慎出手，持币观望。从购房者对未来的信心来看，他们仍处于心理焦灼期，一方面调控已一年有余，房价并未下跌，另一方面，他们又期望未来房价下跌，这两种心态之间的矛盾加剧了未来的不确定性，一线城市的此种形势更为严峻。未来一年面对供应量放大的态势，竞争必将异常激烈，房产商主动降价促销，将有助于改变购房者的此种矛盾心理，提振购房者对未来的信心。

2011年下半年房地产市场预判：

1、今年以来，国家在继续加强对一线城市房地产市场调控的同时，也加大了对二、三线城市房地产市场的调控力度，这充分表明国家“坚持调控方向不动摇、调控力度不放松”的决心，相信这些都会体现在下一步的工作中。特别是限购，它会造成一种挤出效应，真正把泡沫挤掉。因此，无论是行政主管部门还是地产开发企业都应理性地思考，冷静地分析。今年，我们希望总量上能达到往年的平均水平，乐观的预计实现商品房累计合同销售150-180万平方米，但这不是考核指标。刚性需求在一系列政策下，短期内可能会受到打压，但只要有需求就总会爆发出来的。

2、镇江房市一直不温不火，不会十分红火，也不会降温太多，价格的增幅都在情理之中。在当前形势下，我们建议，一些下半年开盘的楼盘在价格上应作适度的调整，也特别希望各位开发企业的老总能从让利于民的角度出发，制定合理的房价，这也是各位开发商应尽的社会责任。

3、希望在市场供应量充足的情况下，针对镇江市民的消费能力，多开发一些老百姓能承受的、户型不宜过大的、房价在100万以内的产品。

4、在现有产品质量的基础上，争取在产品品质、售后服务方面能做得更好，更到位。

镇江润阳房地产开发有限公司总经理鲍起健在第七次地产人沙龙上的即兴发言：

镇江6月份商品住房（含别墅）成交均价为每平方米5645元，比去年同期上涨4.42％，这增幅是非常理性的。这一段时间，楼市遭遇的困境相信在座的感同身受，天很炎热但楼市寒意阵阵。从企业的发展看，每年都想增长，但事实上今年以来增长空间受阻，企业运营产生了困难，有的几乎处于休克状态。下半年决定房地产市场的核心：一是政策不会放松，二是市场供求力量将起主导作用。应对的措施有三条：

1、冷静理性的心态。

2、产品品质提升。

3、管理工作要抓紧。

一句话，在大趋势面前，我们应提高适应能力，提升产品品质。

■记者 陆渭南 于涛整理