“国贸[简介最新动态]的地段、经适房的品质、写字楼的物业费、廉租房的租金”——这是建外SOHO西区业主自嘲的一段“顺口溜”。

　　不过，建外SOHO西区业主决心改变这种现象。经过历时1年的筹备运作，SOHO西区业主冲破重重阻碍，最终“掌控”了小区的命运。

　　掌控自己命运之

　　后，业主究竟应该干什么？业委会的职责究竟是什么？用SOHO西区业委会的形象比喻是，不仅要“给潘石屹擦屁股”，还要打造新的SOHO社区——整体经营SOHO西区、建立西区总部、提升自身物业的价值。

　　那么，被打散分割的零散物业能否成功整合？建外SOHO西区的实践能否成为北京商业物业一个“范本”？业主、业委会在社区民主管理中能否担当其本身的真正职责？

　　业主重掌小区命运

　　“前门拒狼、后门入虎”，这是当前很多小区业委会的痛苦经历，一次次更换物业却发现新物业甚至还不如老物业。那么，SOHO西区凭什么掌控自己小区的未来命运？

　　上周，建外SOHO西区刚刚顺利实施了新老物业交接。

　　记者注意到，这次新老物业交接，不仅没有发生以往媒体报道常见的“对抗”场面，而且创造了北京的多个先例：

　　“首先是在第三方评估公司的参与和见证下，新的城建物业与原来的港铁物业平稳交接。”业委会主任李晓明主任告诉记者。

　　李晓明说，第三方评估的引入，是这次顺利交接的一个特点。去年10月1日，北京市发布《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》，这次交接业委会就邀请了第三方评估公司参与，从市住建委专家库“摇号”选出专业人士进行查验评估。

　　此外，小区管理首次实行“双章管理”。

　　什么是双章管理？这与北京其他小区有什么不同？

　　“小区物业管理所有事宜，物业公司单方盖章无效。”李晓明解释说，须由物业公司和业委会同时盖两枚公章，这在北京的小区管理中尚属首创[简介最新动态]。

　　例如，物业费的收取，由业委会委托物业公司代收，而对酬金制项目外费用的开支，实行双章管理，每季度公布财务账务。

　　在“双章管理”的基础上，凡属物业公司与小区外签订合同，一律实施三章管理。此外，为保证对物业公司服务质量的监督，请第三方评估每季度对物业服务情况进行管理评估。

　　在公共部分收益的核心问题上，实行物业公司与业主的“五五分成”，即小区电梯广告费、停车费等收益按照50%比50%分配。更值得注意的是，SOHO西区业主对这笔“红包”的用途作出了明确规定：获得的收益用于小区商业开发建设、补充大修基金不足。

　　“为什么不像有的小区发油发米？”记者问。

　　“小区公共区域的收益，理应归全体业主，但不应该是一分了之，而需要考虑到小区未来物业价值的维护和提升。”业委会负责人表示。

　　被开发商忽悠了7年

　　一说起买房投资，对很多SOHO西区的业主来说，都有一段惨痛的教训。

　　“买房一定要追开发商。人品和楼品一样。开发商如果太算计，这楼就不成。” SOHO西区13号楼业主刘先生用自己7年的投资亏损经历悟到了这么一个“真理”。

　　在刘先生看来，他是众多被开发商“忽悠”的业主之一。

　　“和一般人想象得不一样，这里根本不像住宅那么火。”刘先生告诉记者，他是2003年年底投资，537平方米复式商业房，贷了1000多万。商铺从一开始就空置了两年，“光有人打听，没人租。”

　　“我买富力城[最新消息价格户型点评]的房子，买的时候一平方米八千，现在四万八了。可SOHO西区的房子，1.8万元一平方米买的，现在2万多一点儿想卖都没人接手。”说起自己的投资，刘先生一脸的后悔。

　　另一位西区10号楼的业主王先生说，他的3层187平方米的商铺，租金每月才2万多元。可刚租几个月，承租方就要求降房租。

　　“对方为一家美容公司，说经营不好，想撤。我怕走了，就答应了，降了15%。”可后来，美容院还是拖欠房租，甚至有时就不给。“偶尔对付着给个三五千。”王先生说，“每月租金还不够还利息，之前所有美好的愿望都成了泡影。”

　　“别人都说，这样的租户直接撅出去得了，可你不知道，这一空就两年，都空怕了。”王先生直摇头叹气。

　　和前两位经历相似，孙女士告诉记者，自己也是2003年买、2005年初收的房，随后3年就没租出去。“很多业主一年折腾七八遍，几个月就退租。比如开餐饮的发现照办不下来，做其他的又没有客源，生意冷清，不断地找商户，不断空置……”

　　“我的商铺是240多平方米，总价才440多万，确实感觉不贵，可就是挣不着钱。贷了200多万，砸了进去，每年赔8万物业费，加上银行按揭，每年掏出去36万。”孙女士感慨说，幸亏买房时留了些闲钱，要不连贷款都还不上了。

　　业主4招自救

　　在明确业主与物业公司之间“东家[最新消息价格户型点评]”与“管家”的定位之后，SOHO西区业主开始实施了自己的方案：打造“体验式时尚社交休闲街区”、降低不合理物业费、建设西区总部。

　　“SOHO的现状已经如此，无法改变的是它的水泥钢筋，能够改变的是软件和环境。”一位业委会干事表示，这些创意思路，是开发商逼出来的，是“给潘石屹擦屁股”。

　　自救招数1

　　打造“体验式时尚社交休闲街区”

　　业委会干事张华沙表示，SOHO西区将打造国际一流的“体验式时尚社交休闲街区”：集合餐饮、娱乐、购物、旅游、文化等业态功能，成为拥有国际知名度的时尚社交聚会场所——成为北京新的旅游目的地。

　　“各方已经签约，正在推进中。”张华沙拿出一份厚厚的“建外SOHO靓起来”的策划文案。

　　按照设想，SOHO西区重构功能业态，布局分A区、B区和C区。A区定位为时尚餐饮酒吧区+时尚潮流精品区。B区定位为休闲文化娱乐区，如首层及二层为1带2式音乐酒吧、特色餐饮、私人文化收藏品店等。C区定位为时尚餐饮酒吧区+教育文化区。

　　根据业委会的设想，这个时尚社区的定位有三个不同——不同于国贸[简介最新动态]商城、新光天地的商业购物中心；不同于蓝色港湾[最新消息价格户型点评]的家庭休闲娱乐中心；不同于三里屯、后海和南锣鼓巷的文化酒吧、餐饮和精品店。

　　自救招数2

　　物业费直降13元

　　新物业刚入住，物业费就发生了重大变化。

　　13号楼业主刘先生等人兴奋不已的是，商铺物业费直降13元——“现在物业费降了下来，就能算出账来了。一年光物业费就能省七八万呢！”刘先生说，现在可是熬到头了。他的商铺每年应交物业费18万多，现在不到10万元。

　　“说出来我们这也是靠减物业费不赔本了”，10号楼业主王先生粗算了一下说，差不多降了一半物业费，“终于可以喘口气了”。

　　记者了解到，建外SOHO西区10至14号楼是公寓楼，3层以下为商铺，商铺原物业费高达28元，现在下降到每平方米每月15元。相应的，公寓住宅原物业费是5元，现下降到4.3元。15至18号楼是写字楼，原物业费6元，现在降到5.3元。

　　“物业费的下降并不是随意的，新物业也完全接受的。”李晓明介绍，新一届业主大会召开授权业委会更换物业，物业费经过第三方评估，招投标入驻的城建物业公司已签订了新合同。

　　“过去西区一年物业费高达三四千万，现在只不过是降低了不合理的收费。”一位业委会干事表示，新合同采取酬金制，新物业公司将获取10%的合理酬金收益。

　　自救招数3

　　成立西区总部

　　在SOHO西区，记者又听到一个新名词：西区企业公民总部。

　　业委会透露，将与专业的策划公司进行战略合作，联合打造“中外企业公民总部(北京建外SOHO西区)”品牌。

　　“企业公民总部”的提法对于一个社区来说，并不多见，业委会的主要职责是为“中外企业公民总部”组织房源，有效保证房产资源的有效性及持久性，可代表房源业主方独家进行房产的租赁运营工作，并提供相应的进驻服务。

　　自救招数4

　　“零物业费”模式

　　3招自救的下一步，SOHO西区业主将采取独创的“零物业费”模式。

　　业委会干事张华沙介绍说，项目实施后，将采取“零物业费、零中介费”的业权整合模式。通过业委会、专业金融服务公司和物业公司三方成立的“西区管理中心”，统一收取房屋租金及其他费用，分别向业主支付保底租金，向物业支付物业费，向业主委员会支付管理费。“零物业费并非真的一分钱不交。”张华沙说，实质是通过整体包装、统一业权管理收费这种方式，业主不再承担中介费和物业管理费。

　　“对于把业权统一管理，提高商铺价值的方案，我投了赞成票。”西区10号楼业主苏女士告诉记者。

　　据介绍，散售类物业因为业权分散，不集中持有，业主缺乏对项目整体的维护和投入，缺乏对项目整体统一经营管理的条件，导致项目品质逐渐下降，最终影响到全体业主的收益。“7年亏损累累的教训，所有的小业主都明白了，业权的分散实际上无法实现商业的成功。”苏女士说，所以业委会这个方案一提出来，就得到了大家的首肯。“全北京成功的商业，没有这种小业主持有的案例。”苏女士总结经验后呼吁：“以后别再轻信开发商的忽悠了！”