随着楼市调控的深入，房地产信托成为开发商在融资极寒中维持资金链的重要渠道，其收益率也随之水涨船高。投资者趋之若鹜。专家提醒，警惕开发商资金链断裂，从而导致房地产信托抵押物价值和变现能力下降，风险增高。

　　■ 房地产信托价量齐升

　　据用益信托工作室不完全统计， 2011年2月，28家信托公司共发行51只固定收益信托产品，预计发行总规模为110.10亿元。其中投资于房地产的信托吸金量最大。纳入统计的18只投向房地产行业的信托，拟募集资金总额达47.17亿元。

　　到了3月，房地产信托发行更是出现了集中的增长。统计显示，上周一周就发行了9款产品，共19.1亿元，规模占比达到55.57%。

　　发行的火爆直接推高了房地产信托的收益率。据信托与理财研究所的统计显示，截至目前，今年的房地产信托的平均收益率为10.38%，而去年全年房地产信托的平均收益是9.37%，至少已提高了一个百分点。“去年利率8%很多人就抢，现在要做信托基本收益率最低也要在10%以上”，一家信托公司人士透露，目前来谈合作的开发商络绎不绝，公司有足够大的挑选余地。一般总是倾向挑大中型房地产企业或是熟悉的之前有过多次合作的本土房地产开发商。单个住宅项目的不多，一般有政府支持的，会首先考虑。

　　由于行情大好，目前信托公司在房地产信托项目中收取的手续费已从之前的3%涨至4%左右。房地产开发商信托渠道融资的成本由此大幅增长。据粗略估计，目前普遍的成本已由去年的13%左右飙升至18%。

　　尽管信托融资成本如此之高，但“纵观各类融资，在国内，不谈开发贷，性质比较相近的融资方式中，还是找不到比信托成本更低，更靠谱的融资方式”，业内人士如此评价。

　　■ 投资者趋之若鹜

　　普益财富研究员肖芳分析，房地产信托产品的收益取决于资金成本，在加息背景下，今年的资金成本上升，企业融资成本提高，投资者要求的收益也升高。从供需角度看，流动性的趋紧也将进一步推高信托产品的收益率。

　　其实不仅仅是开发商需求旺盛，持有现金等着购买房地产信托计划的投资者也不少。通胀时代，手中握的资金大家都不想它贬值，都希望有个相对稳定且较高的收益。尤其是房产限购政策后，人们手里的钱无法买房子，其他的投资渠道也不多，所以信托产品目前空前火爆，只要一有发行，几天之内就会募集结束。一信托公司工作人员表示，“自从去年最后一个季度，信托公司放缓此类信托产品发行速度后，就不断有客户来咨询什么时候会有项目。现在我们的产品一定要预约才能买到。投资门槛也进一步提高了，原先是五十万一百万的，现在差不多都设定在一百五十万以上。”

　　根据信托合同规定，普通信托计划，300万元以下的投资者不得超过50人。目前，信托产品除了通过信托公司自身募集外，也通过各家银行的私人银行进行销售，主要还是针对高端客户。

　　但某银行一支行客户经理透露：“我们现在只能做300万元及其以上的信托计划，因为100万元的计划大多数是信托公司自己的员工买去了。”他表示，由于年利率高，100万元的信托计划现在银行很难拿到名额，而且产品是由分行再派到各家支行，不是每家支行都能拿到信托产品额度。

　　■ 高额成本致风险陡增

　　虽然高利率能吸引投资者进入，但是不得不注意房地产商在融资过程中所付出的高额成本所导致的风险增高。

　　一信托公司工作人员表示：“从年收益率能看出一些房地产商的融资规模以及抗风险能力：往往是急切需要资金，且融资比较困难的房地产商，他们发行信托产品时，可能会把收益率定在10%以上。相对这一类房企，一些大型房企的产品虽然年收益率不是很高，但是比较稳健，风险也相对较小。”

　　肖芳尤其提醒，信托产品中基本上都会附加“利率挂钩”条款，比如挂钩1年～3年期不等的贷款利率。加息后，信托收益率将与实际贷款利率同等上浮，使房地产商的综合成本进一步提高，通常是普通银行贷款利率两倍至三倍，甚至更高。而当下房地产开发商资金链都相当紧张，这可能导致项目出现问题，从而威胁到信托资金的安全。或者由于信托融资成本较高，可能会使房企的财务状况进一步恶化，房地产信托可能面临偿付风险。并且，随着限购令的实行，使得房企通过销售来回款较为困难，可能无法实现预期收益。

　　另外，如果政府继续收缩流动性的话，三成房地产公司的资金链或许面临断裂。“为了补充流动性，房地产公司可能会降价出售商品房，从而导致房地产信托抵押物价值和变现能力下降。”肖芳说。