开发商违规案例

针对开发商“一房两卖”谋取高收益等问题———

8月28日，一起买房人交付了两年多月供未能入住，却被开发商反诉要求解除购房合同的案件，在本市宣武法院开庭审理。记者昨日从市一中院、西城、宣武等法院了解到，开发商以种种理由要求买房人退房的案件骤然增加。

■交了两年多月供竟被开发商反诉退房

据被开发商反诉要求退房的康女士介绍，她于2004年9月购买北京嘉里锦华房地产开发有限公司开发的某小区尾房一套。按合同2005年1月6日开发商就应该交房，否则开发商应按日向她支付已交付房款的万分之三的违约金。

康女士说，签了购房合同之后，她如约交纳了两年零八个月的月供，开发商却一直没有交房。两年八个月房贷月供和房租，两项合计花费了15万多元。2007年6月，等到开发商通知她可以办理入住手续时，开发商要求她补交入住之前两年多的物业费，否则不给钥匙。她起诉开发商要求对方按照购房合同赔付她延期交房的违约金16万元，开发商提出反诉，要求和她解除购房合同。

■卖房人宁可违约也要收房

据西城、宣武、市一中院的法官介绍，像康女士遭遇的情况眼下越来越多。据大概统计,市一中院民一庭今年上半年受理了300余件商品房买卖纠纷案，其中三成是二手房的卖房人看到房价上涨后反悔，宁可赔付违约金也要收回房子转卖高价，或者是开发商因为房屋质量有瑕疵、延期交房被购房人起诉后，立刻反诉要求解除售房合同的案例。

市一中院的丁法官向记者介绍说，出现这种新动向的主要原因，是因为一年来，很多卖出的房产一夜之间就可能升值。卖房者为了弥补卖出价与现价的差额损失，绞尽脑汁让已经成交的房屋买卖合同无效，收回房后另寻高价。另一种情况是开发商钻目前法律对“一房两卖、多卖”只能判赔部分违约金，并无其他禁止措施的空子，在和前面的买房人签署购房合同后，又将房子出售给出价更高的另一方，以赚取更多差价，因而发生诉讼。

丁法官说，开发商即使赔付了部分违约金，也还是有更大利益可赚，而得到违约金赔偿的买房人，用拿到的违约金加上原来的购房款，也可能买不到原来看好的房子。

■开发商单方毁约难获法院支持

面对开发商在商品房纠纷案中越来越“牛”的现状，消费者是不是就只能“任人宰割”了呢？据丁法官介绍，开发商单方毁约在法院很难获得支持。

丁法官介绍说，按照我国《合同法》解除合同只有几种可能，一种是法定解除，即由于天灾人祸，使合同目的无法实现，再一种是约定解除，即在双方签署的购房合同或补充协议中,如果约定了哪几种情况下双方可以解除合同，在约定情况下可以解除。此外如果要求解除合同一方的当事人能够证明合同是在被欺诈、胁迫、重大误解、趁人之危的情况下签署，或者合同条款显失公平，才有可能获得法律支持。

据介绍，陷入“一房两卖”陷阱的消费者还没有更好办法保护自己。法院审理的这类案件虽然大都以卖房人败诉告终，判决卖方人赔偿买房人部分违约金，但是卖房人赔付违约金后按现价卖房，仍然有利可图。最终吃亏的还是买房人。

法官支招

消费者如何维权

据丁法官介绍，开发商在房屋买卖活动中占据主动位置，并不影响消费者依法维护合法权益。购房人发现房屋质量有问题、开发商延期交房等权益受损的情况，还是应该向法院起诉，维护合法权利。

如果开发商违约在先，又想解除合同收回已销售的房屋转卖高价，而买房人不同意解除合同，开发商的请求一般不会得到法院支持。

丁法官说，对于开发商以“一房两卖”牟取高收益的问题，今年10月1日实施的《物权法》中规定：购房人在签订购房合同之后，即可以到行政机关申请预告登记，经过预告登记的房屋，不经过购房人同意，卖房人无权再将房屋卖给出价更高的人。