高利率刺破美国房地产泡沫

2001年初，美国IT泡沫破灭后，为了刺激经济走出危机，美联储大幅下调利率，2001年-2003年间美国联邦基金利率由6.5%持续下调至1%的历史低位并在较长时期内将利率维持在极低水平，美国房价强劲上扬，房地产业的繁荣推动了美国经济的持续增长，同时也催生了一个更大的泡沫；2004年6月至06年6月美联储将基准利率由1%上调至5.25%，美国房价也于2006年6月见顶，此后大幅下跌并导致次贷危机的爆发。

十年牛市已到尽头？

自1998年东南亚金融危机之后，中国长期维持低利率水平，一年期贷款基准利率由1995年7月的12.06%持续下调至2002年2月的5.31%，直到2004年10月才首度加息，距离上次加息时隔近10年。

长期低利率环境刺激了房地产市场的活跃，但也导致了此后房地产市场的高烧难退。2004年底开始，国家也曾出台了一系列房地产调控政策，但一直未能奏效，直至2007年央行数度加息、并采取紧缩的货币政策，炙手可热的房地产市场终于出现了明显的降温。然而，随着2008年全球金融危机的爆发，央行大幅下调利率，与此同时国家出台一系列救市政策，房地产市场在一片惊愕中骤然由寒冬转入盛夏。

随着通胀压力不断增大，货币政策由宽松转向紧缩的趋势日益明朗：一个明确的信号是，央行在过去几个月内三度上调存贷款利率、并多次上调存款准备金率，未来数月内央行仍将有进一步上调利率的可能性。

在过去两年新增信贷大幅增长之后，信贷增速也将受到更加严格的控制。今年中国货币政策的基调由宽松转为稳健，但实际执行的力度很可能是紧缩，其原因在于2009年以来过于宽松的货币政策导致的高通胀压力。在货币政策执行层面，虽然没有设置新增信贷目标，但对银行贷款额度的控制将更为严厉：

今年对银行的信贷额度控制已由银监会负责转为由央行监管，为此央行今年推出了差别准备金率举措。据新华社报道，“2011年以来，央行已开始在货币信贷调控中运用差别准备金动态调整工具，已对40多家资本充足率较低、信贷增长过快、周期风险隐患增大的地方金融机构实施了差别准备金要求”。 在央行挥舞“差别准备金率”大棒的威慑下，银行过度放贷的冲动将会受到强力遏制。1月份中国人民币贷款增加1.04万亿元，同比少增3182亿元；中国证券报报道，预计2月份新增信贷将锐减至6000亿以下，较去年同期继续呈大幅下降趋势。

总体而言，今年信贷市场紧缩的力度有可能重回2007-2008年期间的态势。表现在利率方面，贷款利率已经出现大幅上浮的趋势，地产商低成本获取信贷资金已无可能，炒房客7折优惠利率贷款也将绝迹。

随着中国经济过去十多年来的快速增长，中国经济过度依赖投资的弊端日益显现：作为全球第二大经济体，中国日渐庞大的投资规模拉动了全球大宗商品价格持续上扬；在经历全球金融危机的短暂冲击后，目前全球主要大宗商品的价格已纷纷突破或逼近危机前的高点。

只要中国经济高度依赖投资的发展方式不改，高通胀将难以从根本上得到遏制。未来相当长时期内，中国将进入一个高利率时代。为了抑制通胀，货币政策也将在较长时期处于紧缩状态。过去十年间长期低利率的市场环境将不复存在，房地产市场十年牛市或许已经走到尽头。