住宅用地70年大限之惑

《上海市国有建设用地使用权出让合同》存在自相矛盾处

《望东方周刊》记者王开 | 上海、北京报道

土地使用权的70年大限问题，因近日上海市在《国有建设用地使用权出让预申请须知》中的“无偿收回”及“出让人收回并补偿相应残余价值”规定再次引发热议。

在此前的媒体报道中，这些规定一度被称为“沪版新规”，并因其看似与《物权法》有关规定相矛盾而遭受广泛指责。

上海市规划和国土资源管理局对此做出了迅速反应。1月14日消息传出，之后的第二个工作日，上海规土局就在其官方网站上发布通知，对报道中颇具争议的“土地期满出让人无偿收回”内容作出正式回应。

回应说，“土地期满后的处理方法”是针对《上海市国有建设用地使用权出让合同》中第28条的内容，该宗土地出让期限届满，土地使用者申请续期未获批准的，该宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施的处理方式。

因为《上海市国有建设用地使用权出让合同》第26条中，有体现《物权法》的“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”相关规定，因此舆论认为规土局的解释应意在说明所谓“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”这样的字眼，其针对的对象不包括住宅用地。

然而实际情况似与舆论认识不同。在上海市规土局网站上，本刊记者查询到一份涉及亭林镇亭升路东侧地块的《国有建设用地使用权出让预申请须知》上，看到该地块土地用途为普通商品房，出让年限为70年，而土地期满后的处理方法则是“出让人无偿收回”。

这也就意味着，《上海市国有建设用地使用权出让合同》第26条与该合同的第27条、28条自相矛盾。

第26条强调住宅建设用地使用权的“自动续期”，而第27条、28条却在强调土地使用者“申请续期”。三条看上去属并列关系的条文，究竟应该参照哪一条来执行，并没有明确表述。

我们的房子“安全”吗

1月19日，上海市规土局办公室副主任杭燕对本刊记者表示，关于土地到期收回事宜“一切以公告为准”，不再接受任何媒体采访，同时称办公室主任余亮针对舆论质疑，也已做出了回应。

余亮在此前的回应仅仅是再次提起网站公告，解释说上海土地市场近期没有“出大政策”，无偿收回是针对该宗土地出让期限届满后，土地使用者申请续期未获批准而言的。他的回应，并没有消除公众质疑。

人们仍然不明白本该“自动续期”的住宅土地是不是还要“申请续期”？如果不需要，为何在普通商品房的土地使用权出让预申请须知上会有“出让人无偿收回的字样”？

由于出让方与开发商签订的出让合同不公开，实际上到期土地究竟该如何处理还是个未解之谜。

“土地出让合同对房产消费者来说通常是见不到的，但如果合同内容与相关法律违背，这些内容就没有法律效力。”人大法学院副院长、物权法草案专家建议稿起草人之一王轶告诉《望东方周刊》。

《上海市国有建设用地使用权出让合同》确不是“沪版新规”，其依据是2008年4月29日，国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（简称08文本）。

在国土资源部土地利用司对上述示范文本所做的详解中可以看出，08文本的修订正是基于《物权法》等法律制度的变化，修订目的本质上是为了适应新法的要求。

而在考虑土地使用年期届满处理的约定问题时，国土部门承认该问题“比较复杂，既关系到社会公共利益，也关系到土地所有者和土地使用者的权益”。

2007年8月30日，第十届全国人大常委会第二十九次会议通过了《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》，并自公布之日起施行。

该法将期限届满的情形分为两大类：土地使用者申请续期和未申请续期。再将申请续期的分为准予续期和续期未被批准两大类。准予续期的重新签订出让合同，缴纳出让金。而未申请续期和续期未被批准的则要收回使用权，至于补偿与否，该法未提及。

这与2007年10月1日施行的《物权法》又有出入。《物权法》中明确规定住宅建设用地使用权期限届满自动续期，并不要求土地使用者申请续期。

08文本正是基于这两部法律，其第25条到27条，既承认《物权法》关于住宅建设用地使用权期限届满的自动续期的规定，又采用了《城市房地产管理法》的分类处理方式。但显然，08文本里面“申请续期”的土地使用权不包括住宅建设用地。

上海市规土局在普通商品房的土地使用权出让预申请须知上出现“出让人无偿收回”的字样，显然不合法。