忧心再起
“自动续期”后仍有三大隐忧
可以看出,“土地期满无偿收回”报道的来源就在这里。而这个表述因为过滤了众多的先决条件(如没有申请续期,不适用住宅用地等),所以引发了全面的担忧。事实上,第一财经日报的原始报道中,就已经提出了“不含住宅用地”的意思,在许多转载中该说法被有意无意忽视了。
不过,在澄清了上海的“冤枉”后,却容易引起更大的焦虑:原来全国都是这样办的!而且这三个条款中,关于住宅用地70年期满后怎么办,至少有三个关键疑问没有解释清楚:一是“自动续期”后,是否还要再付一次土地出让金?二是“自动续期”是否会受到“社会公共利益需要”的影响而不成功?三是,“转让期限未到不得收回”的条款中,也附带了一条尾巴:“社会公共利益需要”的“特殊情况下”,政府可以收回土地和建筑,但要给予市价补偿。
显然,这些没有解释清楚的三个关键疑问,正是法律衔接的漏洞所在,却也恰恰是所有老百姓和购房人最关心的地方。
法律回溯
确实不是“挑战物权法”
就这三大疑问,本报记者询问了众多相关部门和专家,得到的答复都是“很复杂,目前还说不清楚”。甚至有人私下对记者表示,这个问题“超出了我们现在的智慧,还是几十年后后人来解决。”
不过记者查阅到,2008年这个新版合同出台后,国土部土地利用司参与合同制定的几位官员和专家就曾发表过《以规矩成就方圆——国有建设用地使用权出让合同示范文本详解》的文章,对此进行了一定的解释。 按照这篇权威文章的解释,出台这个新版合同,本来目的就是去适应《物权法》的。
根据该文章的法律回溯,最初关于“届满收回”的法规,是1990年实施的国务院55号令第40条规定:“(土地)出让年限届满,出让方有权无偿收回土地使用权,地上建筑物及附着物所有权也由出让方无偿取得”,由于当时商品房制度还没实施,房子都是公家的,所以这个规定简单规定“全收回”。
而随着商品房制度的建立,经过历次修订的《城市房地产管理法》取消了55号令“连房带地全收回”规定,做出了“必须提前一年申请续期”的规定。但这一规定没有区分“住宅用地”和“非住宅用地”,而且对“未申请续期”或申请续期未获批准的情况下如何补偿,没有任何提及。
2007年10月1日起实施的《物权法》对此作了进一步明确:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”
所以,这相关届满后土地如何续期的“三条款”,恰恰是根据《城市房地产管理法》、《物权法》,结合《合同法》的基本原理作出的,虽然说确实还留了漏洞,但说它“挑战物权法”,并非事实。