第一质疑

难道所有开发商都在欺瞒？

本报记者看到这个报道，首先感到奇怪：因为如果存在这一“70年满后房子收回”规定的话，那么现在开发商卖房子就变成了“借鸡生蛋”，把租来的东西直接卖给你，这在法律上是说不通的。最起码，在购房者和开发商签订的售房合同上，应该有这个“70年后收回”的条款提醒，否则就是无效合同。而遍查上海各地购房格式合同，都未见此条款。难道所有的开发商都涉嫌欺瞒诈骗？

再度质疑

上海真敢“冒天下之大不韪”？

上海作为一个开发前沿城市，难道会带头作出这种看似是向上世纪“倒退”的规定？记者又查看了上海市国土部门的说明。上面提到，这一规定的依据是《上海市国有建设用地使用权出让合同》第二十七、第二十八、第二十九三条相关“土地出让限期届满”的条款。那这三个条款是否是上海市的“地方条款”呢？记者随即又查阅了包括南京、北京、广州等多地的《国有建设用地使用权出让合同》范本，发现都有这三个条款，文字叙述一字不差。这就说明，这个所谓“挑战物权法”的规定，并非是上海一地独有。

原来如此

不是“沪版新规”，是国土部规定

最终，记者找到了这三个条款的来源：国土资源部。2008年4月29日，国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本。该示范文本中第五章为“期限届满”，其中第二十五条到第二十七条和上海版《出让合同》的第二十七到第二十九条完全吻合。也就是说，根据国家规定，从2008年开始，所有地方的国有建设用地使用权出让合同中，都必须有这三个条款（本报在右上角原文列出这三个条款供参考）。

所以，所谓上海“首次”提出，是一条“乌龙”新闻。确切地说，应该是上海“首次”把这些条款写到了“预申请须知”中，结果引起了媒体的注意。

法律释疑

国土部08版土地出让 合同范本相关条款

第二十五条 使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的，出让人应当予以批准。

住宅建设地使用权期限届满的，自动续期。

出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。

第二十六条 土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回，出让人和土地使用者同意本合同项下宗地上的建筑物，构筑物及其附属设施，按本条第项约定履行：（一）由出让人收回地上建筑物，构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿；（二）由出让人无偿收回地上建筑物构筑物及其附属设施。

第二十七条 土地出让期限届满，土地使用者没有申请续期的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。

暂时定心

这个规定不针对“住宅用地”

看这三个条款，通俗解释应该是这样的：1、非住宅用地应当在期限届满前一年向政府提出续期申请，住宅用地既然“自动续期”就没有“申请批准”的问题。如果续期申请无伤“社会公共利益需要”，则政府必须批准续期，但批准后要再交一次土地出让金。2、如果非住宅用地期限届满前一年没有提出续期申请，则到期后政府无偿收回。3、如果非住宅用地申请续期因“公共利益”未获批准的，政府收回土地并给予补偿，如果有约在先不补偿的则无偿收回。

可见，“无偿收回”的情况必须同时满足以下两个条件：一，非住宅用地，二，用地期限届满前一年未提出续期申请，或者申请未获批准且事先约定不补偿。而在同一合同文本的其他条款中，有表述很清楚的“土地转让期限未到，不得收回”的条款。