1月12日，银监会召集工、农、中、建、交和国开行召开新闻通气会，六大行均表示2011年要“切实履行社会责任”，加大对保障性住房建设的支持力度。

但除了国开行之外的五大行都没有公布实质性的信贷投放计划或增长指标。

“要撬动银行信贷资金参与保障房建设，亟需财政政策配套。”银监会官员认为。

业内人士称，关键是要让银行实现商业可持续，且银行内部也应该对保障房建设贷款单列信贷计划。

除了银行资金，信托资金也是支持保障房建设的重要补充，中信信托、北京信托、中融信托等数家信托公司都在运作针对保障房融资的信托产品。

但市场期待的REITs产品短期内或难成行。

六大行表态

住建部宣布2011年要建设1000万套保障房，比2010年的580万套增加72%。

对此，国开行明确表示，2011年安排保障性住房贷款新增规模1000亿元，并实行计划单列，确保信贷资金优先用于保障性安居工程建设。

其它五大国有银行均只表示“加大力度”，并未公布详细计划。

某国有大行信贷部人士坦言，保障性住房建设贷款综合收益水平较低，也不易带来按揭贷款等交叉销售机会，属于“政策性业务”，如果没有财政政策支持，各家银行可能只是“停留在表态层面”而已。

“收益低尚可容忍，贷款放出去了能否安全收回也存在不确定性。”某国有银行公司部人士表示。

一个不争的事实是，公租房靠租金收益可能要50年以上才能收回成本。

一种可行模式是，保障房建好后由地方政府回购，在三、五年内，政府向开发商支付全部价款，开发商偿还银行贷款，但这对地方政府的财力要求较高。

“这就回到了保障房建设的核心问题，地方政府能够拿出多少钱？”前述国有大行信贷部人士表示，如果地方政府能够对贷款进行担保，且银行也认为其财政收入状况良好，介入的积极性会高一些。

银监会官员表示，对于金融机构在开展保障性住房贷款中遇到的风险缓释不足、还款保障难以落实等问题，将认真研究，并将加强与相关部门沟通协商，以创造良好政策环境。

从银行内部来看，将信贷指标分配到收益较低的保障性住房建设领域，也可能面临来自其它业务条线的反对。

除国开行宣布单列保障性住房建设贷款计划外，建行也表示，为从贷款规模上做好保障性住房开发建设的支持工作，目前该行拟单独安排保障性住房贷款新增计划，将普通商品住房开发贷款业务与保障性住房开发贷款业务区别开来，差别化对待。

信托资金筹谋

信托公司的积极性高过银行。

本报获悉，中信信托将在全国范围内复制其针对保障房建设主体的“应收账款流动化”产品，即开发商将保障房建成后，政府验收合格予以回购，但政府的付款期限一般是5年以上，开发商将对政府的应收款质押给中信信托，中信信托给开发商融资用于下一期保障房开发。

北京信托也正在运作一个为北京某大型保障房建设项目融资的产品，信托资金在项目开建前就进入，但北京住总集团提供担保，北京银行承诺提供流动性支持。

信托公司的积极性来源于两个方面。

首先，银监会严控房地产信托产品，但保障房信托产品受到监管鼓励，在即将下发的信托公司风险资本计算表中，保障房信托项目占用的净资本将远低于普通房地产信托项目。

其次，信托公司通过灵活的交易结构设计，风险可相对降低。

不过，信托公司通过集合资金信托计划为保障房建设融资，虽然灵活高效，但规模较小，市场寄望REITs开闸后能为保障房建设提供大量资金。

目前上海和天津都上报了针对公租房建设的REITs项目。

“但公租房租金收益极低，建房成本可能需要50-100年才能收回，收益也势必较低，对投资者缺乏吸引力。”一位信托公司总经理称，即便公租房REITs获批，发行也将非常困难。