2010年，中国房地产行业遭遇了近年来波动曲线中的又一个低谷。去年4月底拉开的房地产调控大幕，出台的多方位组合拳成就了一个历史上最严厉的政策调控年。就在这一年，一家年销售规模破千亿元的房企诞生了———万科，它已经超越了自己曾经的榜样，美国最大的房地产企业帕尔迪，成为全球销售规模最大的房企。

2011年1月4日晚间，万科A发布的2010年12月份销售业绩简报称，2010年1-12月，万科累计实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，与2009年相比增七成，成为首个年销售额达千亿元的房企。

在2010年调控元年，万科提前4年,实现了其在2004年定下的“千亿”目标，带领中国房企走入千亿时代，而它对于中国房地产业更大的意义是，在调控成为常态的局势下，走出了一条房企可参照的路径。

【千亿解读】

千亿霸主的路径图

2010年，业界出现了千亿房企，一度引发了业内对于调控效果的诸多质疑。实际上，如万科总裁郁亮所述，“领先企业的领先业绩，并不能代表全行业”。

从91亿到1000亿

万科走过的路径，如同一个人走过的人生之路，“性格”决定命运，企业的战略决定它达到的高度。

2004年，万科提出实现千亿销售规模的目标在2014年，当年万科的销售额仅为91.6亿元。

在2006年，万科进入了一个高速增长期，从年销售额212.3亿元，到2007年跨过了500亿销售大关，达到523.6亿元。增长速度从52.2%跃升到146.6%。

据万科总裁郁亮介绍，当时万科就已经在搭建千亿时代的发展平台。2007年，万科启动了第二轮大规模外部招聘高管人才计划。万科将挖人的视角开始从行业内延展到行业外的跨国公司。据悉，万科为了将现任北京地区总经理的毛大庆从凯德挖过来，花费了两年时间。

在经历了2008年全球金融危机的冲击后，万科的年度销售业绩又滑落至500亿以下。这场危机，令万科在面对2010年的调控时更加清醒。

站在千亿的平台上，万科董事长王石更多的是反思。王石表示，2020年，万科的销售额将增长到3000亿元。但如果不回归以消费者为导向的设计诉求，当万科达到销售额3000亿元后，就是万科被消费者抛弃的时刻。万科将面临“最大的转型”，一方面是从追求利润转变为追求技术科研为导向，一方面是从简单的建房卖房，向市场服务性转型。

调控年的正确选择

业内聚焦万科，更多的是希望找到千亿背后的原因，作为调控成为常态下各路房企的参照样本万科总裁郁亮表示，聚焦主流普通住宅产品、贯彻向二三线市场纵深发展的战略，以及适当的价格决策都是2010年取得千亿业绩的原因。

万科董秘谭华杰介绍，目前万科销售的产品中90平米以下小户型约占六成，144平米以下户型占比近九成。2010年万科又新进入了昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等二三线市场，布局更趋均衡全面。

值得一提的是，在调控年，万科适时的价格决策和不迟疑的推盘策略，保证了2010年的销售业绩。2010年，万科在一线城市深圳、北京低于预期价格开盘，频造“日光盘”。这使得万科成功完成了调控年低开快速推盘的市场试验，也使得很多区域楼盘参照其定价。

实际上，在万科内部，主要以周转率来考核各地公司业绩。按照万科内部的指导线，新推盘项目当月销售率达到60%才是比较理想的销售速度。从实际的情况来看，2010年8月以后基本保持在70%以上。

此外，在调控日益趋紧的2010年，万科在“二次调控”到来前，已完成推盘高峰，这使得其后续销售从容。万科2010年前九个月销售金额达714.2亿元，超过2009年全年。

目前来看，一系列顺应调控的策略，使得万科从调控前3.9%的全国市场占有率，攀升至5.7%。这意味着，在全国市场100套房子中，有近6套是万科造的。

另外，在2010年，万科一个显著的特点是积极合作，这或者成为另一个未来行业发展的趋势。在万科的合作体系中，不乏实力雄厚的国企伙伴。万科总裁郁亮表示，万科不排斥二分之一合作，甚至三分之一、四分之一合作，这样有更多的腾挪空间发展更多的项目。近三年，万科没有靠股权融资获得资金，依旧有快速的发展。