下一步调控很难猜

2010年末，分析师们都在预测2011年的楼市政策。很多人认为，中国未来的调控将趋向于常态。这或许意味着中国一线城市的房地产住宅价格将难以出现过于迅猛的涨幅。

一些证券公司研究认为，2011年房地产调控以“巩固”为主，保障房和房产税或是未来调控的主要方向。肇始自2010年初的调控或属于长期性制度性安排，不排除阶段性放松可能。从本轮调控发生的时代背景及方式上看，政府或许希望借助此轮调控来实现经济结构调整的可能。因为宏观经济面临诸多不确定性，经济增长和财政增收仍需地产支持。因此地产调控的底线是“不能伤及经济”。若“情况出现变化”，政策也可能作出改变。

链家地产副总裁林倩认为，2010年备受打击的投机和投资性需求或持续受到“限购令”影响难以出现报复性反弹。由此差异信贷手段或许不会再被使用。转而出现的可能是房产税以及其他房地产行业政策。

几乎所有分析师都认为，影响2011年房地产市场最重要的因素依旧是货币政策。中央经济工作会议显示，未来中国将实行稳健的货币政策。而后，央行对此解释称以M2（广义货币）为主的货币供应总量增长，应降至以往稳健货币政策阶段的一般水平，而货币供给总量回归常态是明年货币政策最主要的任务。

货币政策更加谨慎，而房地产业作为资金密集型行业，对外部融资尤其是银行信贷资金依赖性较强。货币政策的松与紧，直接影响房地产业资金面。

不过，略显收紧的货币政策，以及未来或将全国铺开的房产税，到底能对2011年房价带来多少抑制作用，无人能预见。

房企资金链很难卡

自房地产宏观调控以来，一些分析人士及业内人士认为，国家能否用调控手段收紧房企流动性 ，导致其降价销售，是衡量调控成功与否的关键。

其实，房地产业的资金链并没有想象中的那么紧张。以2010年A股上市公司三季度财报来看，房地产上市公司现金流状况仍然安全，截至9月末，上市公司手持货币现金环比二季度末上升8%，现金和流动负债 的比率由中期的35.3%下降至34.8%；净负债率由中期的58.8%上升至60.5%，长债比例进一步提升，资产整体安全度仍较高。

易居中国房地产研究院综合研究所所长杨红旭撰文认为，2010年1月M1（狭义货币 ）增幅高达39%，是近十几年来的历史高值，说明流动性极度泛滥，其后增幅持续回落，11月已回落到22%，但依然超过近十年来约18%的历史均值，所以说流动性依然充裕，这是促使资产价格上涨的重要推力。

而由于货币供应不会在2011年短时间就出现迅速回落，因此流动性较为宽松的宏观环境 将继续存在。

此外，来自国家统计局的数据显示，房地产开发企业本年资金来源63220亿元，同比增长31.2%。其中，国内贷款 11245亿元，增长25.0%；利用外资 656亿元，增长59.0%；自筹资金23806亿元，增长49.6%；其他资金27513亿元，增长20.4%。在其他资金中，定金及预收款15935亿元，增长19.4%；个人按揭贷款7937亿元，增长13.2%。

由此可见，开发商利用外资融资以及自筹资金增幅不断扩大。这从一定程度上降低了房企对银行信贷的依赖程度。