“商改住”背后的利益逻辑

除却平层住宅，最为北京市场所熟悉的是同样由商业项目包装而成的LOFT。

自“中建玲珑山”向东步行300米，便有一座由烂尾楼 变身的LOFT公寓，名为“乐栋300”。这座原本仅仅只有水泥架构的建筑如今已经被披上玫瑰红色，几个工人正在对其进行装修。大幅广告贴在靠近公路的一侧，随风起伏。

据记者了解，尽管每天都有人前去参观样板间，却少有人掏钱购买。因为每套售价100万元至150万元不等，但这些面积不足70平米的LOFT公寓仅仅可以使用33年——由于先前建设以及长期烂尾，这座建筑已经在原本40年的使用期基础上缩减了7年。

房地产研究者孙飞告诉《中国经济周刊》：“商业立项被建设成住宅项目实际体现了当前房地产市场供不应求的局面，以及商业地产所受的冷遇。”他说，由于当前市场资金以及需求主要偏向住宅市场，因此开发商希望大量制造住宅类产品以获取更超额的利润。“同样一个地块，建成豪华公寓能买到每平米4万元以上，建成商业办公室之类则远远不能达到这个价格。”

据此前报道称，开发商青睐LOFT的原因主要是建设成本仅增加30%，房子价格却可以上涨50%以上。

在计算容积率 时，LOFT是按单层面积计算的，配套设施的规划也是按照单层批复的，但在销售时价格却往往是平层户型的1.3～1.6倍，甚至两倍。这样一来，开发商在原来报批的容积率下，收益被实际放大了。

为了防止开发商利用LOFT概念变相增加容积率，2006年7月北京市规划委下发的《容积率指标计算规则》规定：当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算。办公建筑、普通商业建筑的标准层高则分别是5.5米和6.1米，超出标准的也要双倍计算建筑面积。

据业内人士称，正是由于该项政策原因，使得现在开发商都力图将层高控制在4.9米以内。

正略钧策管理咨询公司合伙人、房地产研究者薛炯文告诉《中国经济周刊》：“很多地产商拿到商业地块之后改建住宅，除了利益驱使以外还因为商业项目无需强制性地建设配套设施，比如医院、学校、幼儿园等。”他说，当房地产商拿到住宅用地就必须配建各种配套设施并予以完善，这会增加成本并降低容积率。而容积率的提高意味着开发商售出房屋数量和面积的增加，也意味着利润的增加。

薛炯文对此表示无奈：“政府较为难以监管，首先政府不会强制将里面的居住者赶出来，其次我们在法律上亦没有规定办公项目不能有人居住。”

并非投资上策

商业项目变住宅的转化，是住宅需求不断增加的市场体现，更是投机性需求渴望的杯中食。

北京房地产交易管理网上对此有明确标示：“非住宅项目的购房人，请注意以下几点与住宅项目不同的地方：一是非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施，例如：学校、商业、居委会等；二是非住宅项目的土地出让年限一般为40年或50年；三是非住宅项目的贷款期限一般不能超过10年，且不能申请住房公积金贷款；四是非住宅项目不能享受普通商品住宅的税费优惠；五是水、电等费用标准一般高于住宅项目；六是非住宅项目不能办理户籍手续。”

但是，投机性需求并不在意各种不便与成本。他们看中的是短期内的交易机会。

一位曾经投资类似地产项目的人士“胡老板”告诉记者，目前他手中还有两套未出售的LOFT以及一套商业住宅的一居室。

“胡老板”还表示，这些商业立项的住宅由于并非正规项目，并不受北京相关房地产调控政策的影响。比如，北京市规定对不能提供一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，不发放购房贷款。这些商业立项的住宅则不受此限制。

光大银行一位信贷经理告诉《中国经济周刊》：“购买此类商业项目，不管当地人抑或外地人，不管是否已经拥有一套住房，都不会受限购令限制。因为北京未对此类商业项目进行政策压制。只是此类人群申请贷款利率上浮10%，并且信贷期限必须控制在10年之内。”

《中国经济周刊》致电北京市住房和建设委员会，通过公共咨询亦收到类似答复。

记者向“胡老板”咨询其手中商业住宅的租赁情况，他说：“此前是有年轻人租住过，但是苦于较为昂贵的水费和电费，并且没有燃气做饭，因此坚持了数月后知难而退。”“胡老板”认为，此类住房仅仅限于一些创业起步者使用，若是长居于此并不适宜。

《中国经济周刊》咨询了一些房地产业内人士，他们并不认为类似的商用住宅项目是投资上策。尽管许多类似项目购入价格比正规住宅低，却并未拥有充足的升值潜力。记者驱车在北京东五环外双桥地区看到，这里一个名为“金隅可乐”的商住项目附近便挂有一些对外出售的广告。一位房地产经纪公司的经纪人在未得知记者身份的情况下建议不要购买类似物业：“先不说水电和燃气的不足，单说产权就没有吸引下一批买家的优势。有客户委托我们出售这里的二手房 ，两个星期连续降价约10万元，也没有人买。即便是市场最好的2009年中，这里也仅售出了两套。”（记者 贾德）