近日上海电视媒体及网络媒体大量报道了一个话题，即“上海投资客总计豪买澳大利亚昆士兰州黄金海岸过亿的房产”。在去年很多国人，特别是上海，北京，深圳等一线城市的房产投资者组团‘抄底’美国之后，澳洲的黄金海岸成为投资目标。

    我在博客及相关媒体中已经不止一次的说到：抄底美国，就好比是徒手接从空中落下的飞刀，一次，两次接住了是幸运，只要有一次接不着伤到手，就可能伤口感染而不愈，甚至死亡！所以，作为理财规划师我从不建议去做什么抄底的投资。更何况，去年国内投资者投资美国去抄底，目前只能黯然神伤了，因为抄底不成，成垫底。

    澳洲当然和美国不同，投资市场，投资环境和经济状况要远远好于美国市场，相对于G20的国家中，过去的50年，澳洲成为唯一房价持续增长的发达国家之一，不仅如此，权威机构PRData预测，到2014年，全澳房屋短缺将达到30万套。再此，我想提醒大家的是：对于澳洲这个成熟房产市场，投资策略和所购买项目地区的市场化，数据化分析，比项目本身更重要。事实可以证明，过去的50年的地产商业化的发展，在澳洲本地，真正成为成功的地产投资者的比例只有2%而已，更何况是只有财富资本，却没有投资心智的国内“大款”投资人呢？

    澳洲房产市场经历了50年地产投资的发展和洗礼，投资策略，投资目标和退出计划的制定，以及数据和市场化分析的投资原则，成为在澳洲投资房地产的制胜法宝，而国内投资人没有经历完整的市场高峰、低谷的交替循环，没有成型的，并且经过时间验证的投资策略，因此，在澳洲投资，无法实现事半功倍的投资效果，甚至白白为澳洲贡献GDP,拉动了当地就业，但自己可能铩羽而归。

    作为职业的澳洲房产投资人，我强烈建议国内投资人投资澳洲，投资昆士兰州，但我要提醒国内投资人千万不要迈错腿，踏错步，因为当您发现出错时，已经是3—5年以后的事情了。特别是投资像澳洲这个高度成熟和专业，市场分化的房产市场；与无数澳洲房产投资人及国内投资海外失败的国人交流后，我总结了以下几个方面，

    国内投资人通常会犯的错误：

    片面用国内房产经验投资澳洲

    这一点，也是最最重要的。每个国家的政治背景不同，市场投资环境不同，金融监管体系不同，法律体系不同，特别是房地产商业化的发展进程也不同，所以，最要提醒国内投资人的是在投资之前咨询澳洲房产方面的投资专家，而不是根据自己在国内投资形成的投资模式和经验投资澳洲房地产。特别是看到电视上，或者媒体上宣传什么项目，就对这类项目感兴趣。这和目前国内的电视购物又有什么分别呢？但事实是，在澳洲，特别是昆士兰州，截止2010年，房屋短缺5. 6万套之巨，真正的好项目根本没有多少机会在中国做宣传，等普通投资人来买；而多数的项目是在澳洲本地无人问津的项目才拿到海外，特别是卖到财大气粗的中国找出路了。

    国人投资澳洲的典型失误还有：

    1） 购买酒店式公寓 （国人喜欢的投资产品，却是澳洲本土人士摒弃投资的品种，即使购买也是用于房产退税，而对于在澳洲没有收入的海外投资者没有任何意义，被银行认为是商业地产，贷款利率也相应提高；投资者需要问问自己，如果是好品种，而且澳洲房屋市场如此短缺情况下，那会轮到外国人来买？）；

    2）面积小于50平米的无车位公寓（银行认同度很低，抵押价值低，长期历史来看，资本增长率很低，而国人恰恰喜欢这种价位低的小户型，白白为澳洲贡献GDP）；

    3）认为投资市中心公寓增值快，风险低（情况恰恰正相反，市中心的公寓资本增值是比较慢的，以悉尼和墨尔本这两大市中心为例，过去10年的公寓销售中位价只增长了35%，而周边5—15公里的地区却中位价翻了一倍。因为在中国发生的是城市化进程，而在澳洲从80年代就开始了卫星城建设，进行的是逆城市化的发展策略；除此之外，由于市中心没有什么中产阶层居住，投资者的比例较高，流动人口较多，银行认知的风险系数较高，因此对公寓的贷款比例较低，通常在60%-70%左右。）

    4）市中心的空置率低，投资公寓，好出租（情况恰恰相反，由于公寓市场供给量大，而留学生市场受相关移民政策等诸多因素的影响大幅减少，反而造成空置率升高，租金水平大大降低；除此之外，留学生是澳洲投资者最不喜欢的租客类型，通常多人租住,房屋磨损严重，而国人还以为留学生是最好的租客呢。）

    5）度假村类型的公寓或者别墅（由于偏离学校，商业中心，交通及配套设施等，租金回报相对较低，同时对于澳洲本地的自住需求满足度不高，而造成银行对此类物业的认可度较低，银行贷款比例较低等影响）

    6）对澳洲房产市场的认知度低。

    澳洲是房产自住和房产投资完全分化的市场，目前居民房产自有率，从80年代的70%下降到目前的58%左右。高租金回报通常伴随低房产增值（市中心公寓增值缓慢的原因），反之亦然。而对市场的不清楚，同时没有得到专业人士的指导，造成投资收益受损。特别是类似于电视购物模式的房产推荐，一定要慎之又慎，咨询专业人士，对发展项目和地区有明确认知后再投资；而国人只是看华丽画册，看精美沙盘，靠自身感觉良好而投资澳洲房产的购房思维和模式在澳洲已经完全过时了。

    7）房产长线投资等太久，而追求短线获利

    澳洲经历了50年的地产商业化发展，形成了长期房产投资的机制；同时各个州政府早就对投机性的投资设立了较高门槛，如：12个月之内需缴纳高达50%的资本增值税；期房没有交割前不能加价转卖等相关要求。50年澳洲房产市场的洗礼，已经把过去想投机的投资者全部清除出投资市场了，要么建立长期投资策略，要么等待最后的破产结局。

    8）片面追求低价，而非价值

    很多投资者关注海外房产，特别是澳洲房地产，是因为其均价比国内一线城市还低。而片面看重价格，而不是价值是房产投资之大忌。举例：贵州茅台每股超过200元人民币，还是被投资机构和价值投资者追捧，是因为看好其长远增长趋势，未来可能每股500元人民币；而其它股票低于15元的还有几百只，未必是投资机构和投资人的首选。同样道理，在海外，特别是澳洲这个成熟，完善和发达的房产投资市场中，光悉尼和墨尔本就有1,000多个行政区，即1000多个住宅区域，选择好的投资项目，制定适合投资人的投资计划和策略，不比从A股市场中挑选一种蓝筹好股简单。看重房产投资价值，而非价格是国内投资人必须上的一节地产投资课。

    总而言之，投资澳洲，投资昆士兰州的大方向，大趋势是笔者认同的，但如果投资，用什么策略投资，用什么标准来判断投资人的项目是好还是坏，却是需要投资人不能凭主观感觉来判断的，一定要先咨询专业投资人士，进行数据和市场分析后再做选择。

（本文出自和讯海外房产频道首席分析师、傲丰置业海外投资部总监Victor Liu，转载请注明出处）