政策合力推动房价短期调整

记者：您是主要根据哪些要素来判断短期内房价的走势？

滕泰：短期内房价走势主要看销售情况，企业资金变化。短期内决定房价三要素分别为：商品房可售面积、房地产企业资金状况及销售预期。

具体而言，首先，各大城市可售面积正在呈现缓慢上升的趋势。2010年8月份重点城市(北京、上海、深圳、杭州、重庆、武汉)可售面积为4622.98万平方米，比4月份4350万平方米上升了7%，并连续5个月保持缓慢上升的态势。随着2009年中期大量新开工面积转化为有效供给，商品房的可售面积有望进一步上升。

其次，房地产企业资金较年初紧张，内部降价动力正在逐步形成。根据国家统计局2010年8月份数据，房地产企业在银行信贷方面受到抑制，定金及预收款也连续三个月负增长。从上市公司来看，通过信托等模式贷款的公司逐步增多，信托成本普遍高于同期贷款利率两倍以上，部分开发企业确实遭遇资金难题。在房贷和开发贷门槛日趋严厉，预收款监管，严查银信合作等多种政策作用下，房地产企业内部降价的动力在逐步增大。

最后，一系列房地产调控政策也正不断扭转公众购房预期。　　2010年以来，国家出台了一系列房地产调控政策，为重塑调控的决心，防止房价在政策作用下出现反弹，行业调控政策有不断加码的态势。

目前一线城市房地产价格较2010年4月份高点下降了10%左右，二线城市变化不大。如果按照这个房价水平，到明年一季度，房价仍将下跌10%左右。

中期房价看预期，长期房价看供求

记者：国家对于房地产行业的发展规划及政策导向通常会影响购房者预期，这些政策这对于房价中期走势是否也有影响？

滕泰：是的。不论投资性需求还是刚性需求，均会在购房行为发生前对房地产价格形成预期，预期房价上涨者进入商品房市场。而公众购房重要的看点是国家对房地产行业的政策规划。因此，中期内房产税、信贷政策、利率政策、土地政策、保障性住房建设等五大政策将会引导购房预期，进而影响中期房价走势。

比如，房产税政策对中期房价上涨抑制作用明显。房产税的实行将是大势所趋。目前国际上大多数国家出台了物业税或者房产税政策。从各国的经验来看，房产税的出台在中短期对房价有影响，长期内影响不大。按照0.8~1.2%的征收标准，100万的商品房每年税收为8000~1.2万元，累计效应会使得投资性住房持有成本明显上升，投资回收期延长。如果这种压力不能有效转嫁，则会增加对存量房的抛售量，增加市场供给，平抑房价。

再如，信贷和利率政策对房价上涨抑制作用更为直接。信贷资金变化，尤其是住房抵押贷款的变化与房地产价格变化趋势更明显。我国居民中长期新增贷款中有80%左右为住房抵押贷款。中期来看，对房地产行业的信贷政策将更为严厉，比如居民购房首付比例一律提高到30%以上，国家对房地产开发贷款作了约束性指引，资金方面的约束对房价过快上涨抑制作用更为直接。此外，按照五年期以上真实贷款利率统计(五年期以上贷款利率-CPI)，真实利率波动与房价的波动方向在大多数历史时期内处于反向波动状态。中期来看，名义贷款利率上升、CPI下降的概率在增加，这将导致真实贷款利率上升，带来房价涨幅向下波动，这也将抑制房价上涨。

总之，从中期决定房价的五个因素来看，信贷政策对房价影响偏中性，而房产税政策、利率政策、土地政策、保障房建设这四个因素对房价过快上涨均有抑制作用，因此房价长期虽有上涨压力，但中期各类因素的合力会使得房价上涨态势得到有效控制。中期房价有望保持相对稳定，不会有大幅度波动，我们看平中期房价。

至于从更长的时期来看，房价从根本上是由其供求决定的。城市新增居民、居民可支配收入持续上涨、房产在家庭资产配置中比例的提升、房地产金融对购房需求的杠杆化支持构成支撑房价长期上涨的需求动力，土地供给的有限也进一步影响了长期房价的走势。(作者 姜欣欣)