本刊编辑部：仅仅一个星期，香港楼市的成交量就在调控措施的打压下暴跌。

港府特首曾荫权在上周五表示，香港特区政府针对楼市炒卖的措施已取得一定效果，有需要时特区会推出进一步措施。

最新的机构公布的数据显示，上周以来的香港楼市成交量锐减80%，花旗、摩根大通等也预测香港楼价可能调整5%至10%。

不能否认，香港完全是针对现时楼市炒卖出台调控措施，而且不惜牺牲地产商的利益。中原集团主席施永青甚至下断语称，额外印花税将令短期炒卖的投机者成本与风险都大大增加，楼市再难短线投机。特区政府今次推出的措施，可生立竿见影之效。

与此相对应的是，内地楼市调控从4月全面展开，至今已半年有余，但却依然很难看到楼市出现调整的机会。

不少分析认为，香港打压楼市措施比内地收效更快，是因为特区政府出台的调控措施比内地政策要严格很多，而且更有针对性。

但实际上，若要以香港特区政府的标准来衡量中央政府的施政，显然并不能够轻率得出以上结论。

最根本的一项是中央政府需在整个国家发展的立场去统筹全局，所谓“治大国，若烹小鲜”，治理国家如同煎小鱼一样，不能折腾太厉害。即使只从楼市这一个领域来看，也纠缠着方方面面的利益。

即使小如香港，在论及楼市时，特首曾荫权也曾有“香港家书”一文，指出其中错综复杂的关系：在房屋问题上，市民因身处不同的位置，所要求的利益并不完全一致。

曾荫权直称，由于利益多元，政府推出政策时应更加小心，不宜采取激烈的措施，以免楼市大幅波动，损害市民利益。

从这一方面而言，特区政府仅仅考虑市民利益，已经要小心翼翼;此次出台的调控措施影响了包括地产商、炒家等在内的利益，似乎也是迫不得已，惟有如此才能“立竿见影”。

反观内地，中央政府出台的楼市新政不可谓不严厉，但其中涉及的各方利益更加广泛、更加复杂。

从上世纪90年代放开房地产市场以来，经过十多年的“野蛮生长”，房地产已经显现泥沙俱下、多方利益博弈的纷繁芜杂的格局。

首先是地方政府的利益。从中央政府这半年来每一次出台新政都有关于“问责地方政府”的条文里可以窥见，地方政府是否落实及执行中央政策对于楼市调控的效果至关重要。

其次是银行的利益。2009年以来，银行放贷似乎已经成为一种习惯，今年7.5万亿的信贷红线被突破几乎已经是可以确定的事。而银行在房地产市场里扮演了重要角色，但也面临着房地产市场调整带来的风险。

再次则是开发商的利益。开发商虽然是楼市调控中承受主要火力的群体之一，但也不可能只会“稳坐等死”。地方政府卖出的土地需要开发商承接，否则就会影响到财政收入。而临近年底，全国各地出现的地方政府卖地潮，总价地王、单价地王等在各地重新出现。

调控新政一开始就堵截了开发商几乎所有的融资渠道，但在“被差钱”半年多后，他们表现出来的显然并非如外界猜测的那般困窘。

第四则是投资客的利益。针对楼市投资投机，内地新政虽然未如香港般严厉及针对性强，但是限贷、限购等措施也引发了强烈的争议。若要放出传说中“核武器”，那么误伤楼市需求的就更加多了。

最后剩下就是普通人群的利益。虽然这是承载楼市发展的最基本需求，但在诸多利益纠缠之下，调控政策要做到不误伤普遍需求显然很难。

地方政府、开发商、银行、投资客等已经经织就一张遍及整个行业的巨网，网中各方力量互相吸引、互相制衡。

纵观半年多的新政调控，房地产市场远未尘埃落定，只是一味加大打击力量显然已不可取，更重要的是掌握火候。