楼市犹如“堰塞湖”,其中积累的大量资金如何安全疏导？

上海中原研究咨询部经理龚敏表示:年底将至,一方面银行紧缩银根基本成定局,人民银行10月份信贷报告显示,消费贷款被迅速收紧,楼市投资的杠杆空间被进一步压缩。另一方面,在政策与房价走势紧密关联的基础上,买方对未来房价继续快速上涨看淡,依托于房价高速增长的炒作心理根基面临松动。这一迹象会随着楼市淡季的全面到来显露得更加充分。

那么,地产商的资金链条目前到底处于怎样的状况？

上半年拿地疯狂的保利地产付出的代价是现金流为负,11月8日,上海易居研究院发布的最新报告显示:保利地产上半年经营活动现金流量净额为-233.48亿元,超过了同期同样拿地较多的万科(-95.14亿元)。

易居研究院根据Wind数据库,以申万行业分类的135家沪深房地产上市公司为研究范围,房地产开发公司的存货显著增加,截至2010年6月整体存货为7735亿元,比上年同期增加了47.01%,比2009年底增加了20.75%。

如果按照100万元一套房产估算,发布了三季报的49家A股房企的存货量就高达50万套。而所有房地产上市公司共有121家,根据所有房企今年中报的囤货数据7736亿元计算,预计今年三季度所有房地产上市企业的囤房量不会低于年中。

根据资料,万科今年前9个月累计实现销售金额714.2亿元,保利地产实现签约金额413.96亿元,按照简单的年化计算,万科与保利地产的销售金额952亿元和551亿元。而根据他们各自达到1231.96亿元和1015.783亿元的囤货计算,要卖完这些囤货,万科需要1.3年,保利需要1.85年。

据Wind资讯统计,至10月30日,已经披露三季报的国内83家房企的经营性现金流为-623.74亿元,较去年同期的424.99亿元大幅下降246.77%。这83家房企中,去年同期经营性现金流为负的公司仅18家,而今年三季度末则达到了54家。首开股份、运盛实业、泛海建设等几家房企的经营性现金流出现大幅下降。

从贷款期限结构看,其中的60家大型房企一年内到期的大额贷款占比为28.3%,2012年底前到期的大额贷款所占比例高达63.6%。换言之,60家大型房企中未来2年有不小的还款压力。