1998年我刚入行的时候，开盘能卖30%，是要开庆功宴的。后来70%、80%成为了常态，日光盘经常出现。中国房地产前面的发展像一个年轻人，火气很旺，到2010年已是人到中年，要回归到正常的发展速度，大家的心态应该放平。”——袁鸿昌
金秋十月，丹桂飘香。在江北珍珠泉旁的别墅绿城·玫瑰园会所里，一堂别开生面的房地产课程正在进行中。
添酒回灯重开宴。上周末，由沪宁杭三地名校地产研究机构主办，本报及发现传媒协办的长三角房地产研究院地产EMBA研修班再次开课，来自金地、雅居乐、城开、红太阳、天正、凤凰、栖霞建设等众多一线品牌开发企业，代理营销机构的20多名地产精英齐聚一堂。
在上一次课中，上海财经大学副校长王洪卫、南京大学不动产研究中心主任高波，曾分别为南京楼市的地产精英们讲述了地产经济学、区域经济对房地产的影响、房地产市场中的心理预期等经典课程；而这一次，风火上海分公司总经理王轶、世联地产华东区域副总经理兼上海公司总经理袁鸿昌，则为各位学员带来了更多实践方面的体验和总结。
房价为什么会涨；调控该不该调、应该调什么；会不会有后续的调控政策，房价的走势怎样；房地产企业面临着哪些变化……围绕这些学员们最关心的问题，授课专家结合在全国多个城市的调查数据及研究成果，给出了客观而理性的论断。
五大因素助推房价上涨
世联的袁鸿昌深入剖析了房价上涨的成因，“第一个是金融的因素，如美国表现出的次贷危机；第二个是移民，如澳大利亚和新西兰；第三是财富积累，比如石油的价格变化引起的财富累积，像阿联酋就是这样；第四个就是大都市化，资源、信息、人口各种社会资源最后集中在大城市里。南京房价的上涨是大都市化的典型表现之一。”
在这四大因素中，袁鸿昌特别强调财富积累带来的推动效应。“改革开放的时候，居民存款是2.7亿，1997年居民资产是7万亿，现在是多少呢？现在是68.8万亿，这么多钱到底有什么去处呢？另外，去年我们多发了29%的货币，我们的GDP是多少呢？增幅是9.1%，去年的CPI增幅是3%。由于股市在中国还不是一个好的资源配置场所，很多的货币都去到了房地产，因此必然会出现房价大涨的情况。”
除上述原因，袁鸿昌还强调了中国所特有的一大因素，那就是人口红利，客观也促进了房价的上涨。现在80后到90初出生的人，已经进入到了他们首次置业的阶段，他们要结婚、买房。“在上海，10月10日那一天结婚的就是1.7万人以上。所以我感觉再怎么调，这一块的变化不会太大。”
房地产要回归正常发展速度
袁鸿昌认为调控势在必行，“《金融时报》说过，现在美国很怕中国，怕的其中一条理由就是中国正在崛起，去年中国仅花在太阳能研发上的费用就是美国的九倍。我们国家正在发展，需要百花齐放，如果我们各行各业都去做房地产的话，那么我们国家肯定会垮的，这样虽然能赚到钱，但是对我们国家的发展没有好处。”其次，袁鸿昌表示，在缺乏保障制度的情况下，如不调控房地产，将可能进一步拉大贫富差距从而导致社会不和谐。“房地产是一个正反馈的机制，你有钱买了第一套你就永远有钱，买第一套就能买第二套，越变越有钱。”对于那些享受不到保障房，而只能看到富人炒房不断赚钱的穷人来说，这是不公平的。
基于上述判断，袁鸿昌十分强调保障房建设在调控中所起的决定性作用。“1998年取消实物分房，当时也有一句话说要‘建设具有社会主义特色的商品房供应体系和保障房供应体系’，但是我们各级政府基本上都把保障房供应体系忽略不计了。”袁鸿昌在回顾了这一历程之后表示，正因为没有保障房的到位，因此说房地产市场应该调整。“只有它到位了，房地产市场才能有健康的发展。”
袁鸿昌认为，无论是否征炒房者的税，税率高不高，“解决根本的办法，可能只有保障房大量上市以后，房地产市场才能回归市场本来的面目，那就是价格是由供求关系所决定的。我是从1998年进入这个行业的，当时如果开盘的时候卖了30%，我们就要开庆功宴。后来市场火热了，70%、80%成为常态，日光盘常出现。现在，2010年以后，市场应该趋于平稳了，大家心态应该放平，日光盘是不正常的。中国的房地产前面的发展像一个年轻人，但到2010年已经是人到中年，我们要回归到正常的发展速度。”
地产主战场开始转移
袁鸿昌特别提醒各位EMBA学员，今天的房地产市场在经历了多次调控之后，已经发生了深刻的变化。
“比如，现在中国的房地产的主战场发生了变化。”袁鸿昌结合世联地产在全国所做的统计表示：“我们之前做过一个统计，在三年前，北京、上海、广州、深圳这四个城市出让的土地占到全国土地出让总量的16.4%。现在是多少呢？不到全国的0.8%。也就是说，中心城市已经到了一个相对极限的地步了，下一步的机遇一定是在周边。所以，下面一个十年就是城镇化的十年。现在中国大部分开发商都在二、三线城市，上海的开发商现在就是这样，上海一块地没拿到，立即飞到洛阳、开封去拿，而未来，可能都要下去做城镇化了。”
开发商的开发内容也出现了转变，除了已有成功模式的万达，华润做万象城、恒信地产做水游城等等，包括万科都在自己做。“商业这一块一定要突破，不突破很多房企后面就不会有戏了。”
