摘要：然而，当前市场上大多数号称低碳的项目，仅仅把低碳作为促销的噱头或抬高身价的镀金。而各种机构颁发的奖项，也让低碳地产逐渐沦为“低碳炒作”的工具。
房地产业既是国民经济的支柱产业，也是碳排放的大户，房地产业节能减排，急需可量化的评估体系和激励措施的支持——
让房地产为经济转型“买单”
当所有人的目光都投向房价问题的时候，少有人关注房地产业的转型。事实上，房地产业能否顺应低碳经济的大势，走上一条低能耗、低排放的发展道路，或许将在更大程度上决定这个行业的前景。
房地产业是国民经济的支柱产业，同时也是高能耗、高排放的大户。从建材的生产、运输，到造房子过程中建造、维修、拆除，以及住宅运行过程中照明、采暖、使用家用电器，都消耗大量能源。资料显示，随着城镇化加快推进，预计到2020年，房屋在建造和使用过程中的能耗将占社会总能耗的40%，成为第一能耗大户。
据测算，如果将房屋建设和使用过程中的能耗折算为碳排放，新建1平方米的建筑就要排放约0.8吨二氧化碳，按照我国当前每年新建20亿平方米房屋计算，相当于每年增加碳排放16亿吨。整个建筑业的碳排放量几乎占到全国碳排放总量的50%，远远高于交通运输和工业领域。每年竣工面积达7亿平方米以上的房地产业，无疑又是建筑业中碳排放的大户。
房地产业高能耗、高排放的现实，也意味着房地产业节能减排、走“低碳地产”之路潜力巨大、空间广阔。
“很多人都在说中国经济发展要‘去房地产化’，实际上是说中国经济发展不能仅靠房地产投资来拉动。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，低碳地产恰好是房地产业转型的一个契机，既能发挥房地产业拉动经济增长的优势，又具有低能耗、低排放的特点。
全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，发展低碳地产，意味着要使用低碳的建材、低碳的施工方式、低碳的装修、家电等，因此这不仅将促进房地产业本身的节能减排，还将带动上下游几十个相关产业加大节能减排力度，从而为产业结构调整开拓一条十分重要的转型途径。
“过去我们认为房地产业科技含量低，不能为经济转型做贡献，这种认识是错误的。对上下游的相关产业而言，房地产业是一个‘买单者’，房地产走什么样的道路，决定了这些相关产业走什么样的道路。”聂梅生说，“要努力让房地产为中国经济的转型买单，而不是为中国经济的恶性膨胀买单。”
“低碳”需要可量化的评估
“低碳地产”早已不是新鲜的概念，与此相似的“绿色住宅”、“低碳社区”等提法近年来在房地产市场上蔚然成风。
然而，当前市场上大多数号称低碳的项目，仅仅把低碳作为促销的噱头或抬高身价的镀金。而各种机构颁发的奖项，也让低碳地产逐渐沦为“低碳炒作”的工具。
业内人士普遍认为，缺乏权威的、可量化、可操作的认定标准是目前低碳地产发展面临的最大问题。这导致开发商缺乏指导，购房者缺乏参考，低碳地产长期停留在概念上，难以评估。
针对这一现状，全国工商联房地产商会在近10年推广“生态住区”的实践基础上，编制了《中国绿色低碳住区减碳技术评估框架体系》，目前已上报有关部门审批。
据了解，《评估体系》参照目前在全球覆盖最广、最权威的节能认证标准体系《美国绿色建筑标准LEED》，确立了住区碳排放量的计算方法。将建筑节能、节水、绿化和低碳交通四大系统节约的能源折算为相应的碳减排量，并进行量化的评分。
2009年起，房地产商会已经在全国不同气候区首批选取了10个“绿色低碳住宅示范项目”，通过在这些项目示范、推广绿色低碳技术，促进绿色金融、低碳技术、低碳产品的应用。
以示范项目上海经纬城市绿洲项目为例，该项目建筑面积是28.7万平方米，绿地率43%，年单位面积减碳量2.26公斤；节水率25.4%，年单位面积减碳量0.92公斤；节能率56.2%，年单位面积减碳量18.07公斤；机动车停车位1562个，全部参与“每天少开1公里车”倡导，年单位面积减碳量0.72公斤。整个项目减碳量合计是每年每平方米21.97公斤，年总减碳量达6303吨，年运行费用节省315.1万元。
值得注意的是，10个示范项目并不是人们印象中的豪宅，多数是普通住宅项目，甚至包括经济适用房项目。“实际上，低碳住宅的开发成本，每平方米充其量只会增加200—300元，这对于开发成本来说，普通住宅完全能够做到。”聂梅生表示，低碳住宅不等于高价豪宅，编制《评估体系》的目的是推进所有普通住宅的低碳化，而不是仅仅做几个低碳的形象工程。
探索低碳地产金融支持
在许多行业，节能减排之所以推进缓慢，“节能不省钱”是重要原因。按照《评估体系》提出的方法，低碳地产能不能做到为开发商和住户省钱？
根据示范项目的经验，按照每年每平方米减20公斤碳排放的标准，相关专家算了一笔账：在住区方面，目前全国约100亿平方米住宅可改造为绿色低碳型住区，绿化、节水、节能、交通四大系统年减碳总量就能达到2亿吨。商业建筑能耗为住区的10到15倍，估算每年减碳空间至少可达10亿吨。再加上建筑施工环节可减2亿吨。仅以上3项每年可减少的碳排放总量约为14亿吨左右，以此节约的建设、运营费用可达7000亿元左右。
在聂梅生看来，《评估体系》对低碳地产发展的推动力，不仅仅在省钱，而是结合金融创新，转变房地产业的发展方式。
据她介绍，目前商会正在探索围绕《评估体系》，与有关主管部门合作建立房地产“碳积分”机制，力争使低碳与房地产开发的全过程相关联，并且成为开发商主动去做的低碳。
所谓“碳积分”，即开发商每开发一个项目，金融部门都可以根据《评估体系》对项目的减碳量进行计算、评级，并计入开发商的信用记录。做的项目越低碳，开发商的“碳积分”就越高，贷款和拿地的时候就越有优势。相关的创投基金也将参考“碳积分”，对低碳地产项目进行股权投资。
目前这套“碳积分”的概念，已经受到了一些企业和基金的认可。“未来房地产业的腾飞需要两只翅膀，一是低碳，一是金融。低碳地产必须要创投来支持，用资本和绿色低碳相结合来促进中国房地产业的发展，这是一条与国际接轨的路子。”聂梅生说。
聂梅生表示，房地产业十分需要统一、权威的低碳认定标准，商会完成了制定《评估体系》的第一步，今后的推广，希望进一步寻求与政府的合作。“我们的目的是一致的，就是推动中国低碳经济和节能减排事业的发展。”
需要“普惠型”激励政策
与所有行业相似，房地产业要加大节能减排的力度，除了标准和示范工程，还需要激励政策的支持。
在国际上，建筑节能做得比较好的国家，政府都有相应的经济激励政策。如美国规定，凡在节能规范标准基础上再节能30%—50%以上的新建建筑，每套可以分别减免税1000美元到2000美元。我国目前也出台了一些优惠政策，如一些项目若采取地源热泵、太阳能等新能源，财政将给予补贴。
“目前的政策还局限于对新产品新技术应用的激励，而不是一种普惠型的政策机制。”聂梅生建议，可以将减碳指标设置为土地出让的一项参数，改变单纯“价高者得”的土地出让方式。这样一来，不仅能够降低低碳项目的开发成本，也将促使房地产企业主动应用绿色低碳技术，还有利于平抑地价和房价。
万科集团有关负责人认为，有效的激励政策不仅可以分担企业在低碳建筑起步阶段的一系列成本和风险，更能够增强企业在低碳领域投入研究和发展的决心。这些政策还会产生一系列辅助作用，其影响对全社会的环保理念、居住理念都会产生长远的渗透力，从而形成一种规模效应，大大降低推广低碳建筑的难度。
住建部住宅产业化促进中心专家提出，应当制定国家低碳建筑发展的中长期规划，尽快把能源、绿化、交通整合在一起，成立专门管理机构，进行系统管理和部署。技术、政策、法规多管齐下，逐步形成“政府主导、市场主体、全社会参与”的良好格局。
