一场原本可能气势如虹的2800亩超大地块的出让大戏，帷幕尚未拉开就告暂停。

4月10日，福州市国土资源局网站公告称，经该局研究，暂停原拟于4月9日至19日挂牌出让的2010-12号地块的出让。

此前，3月22日，该网站发出编号为“榕土让[2010]03号”的公告，称该地块出让面积为2800.55亩，起始价达178亿元。

在4月9日的“2009中国国土资源公报”发布会上，国家土地总督察办公室副主任纪东义宣布，因存在多处违规，国土部已叫停上述福州地块的出让，并约谈了福州市有关部门负责人。

纪东义表示，该地块必须整改到全部符合国家相关规定之后，才能再次入市。

竞买条件设定的门槛

2800.55亩，这相当于福州市2009年全年出让土地面积（约1412亩）的两倍。

项目计容可建面积达6534622.5平方米。

虽然项目诱人，但很多房地产商只能在门槛外叹息。

根据公告，竞买的五个主要条件是：具备一级房地产开发资质；竞买保证金为40亿元；集团（含下属子公司）开发过两个单个项目建筑面积达400万平方米以上（含400万平方米）的各类房地产综合项目；在国内投资开发各类房地产项目累计建筑面积达2000万平方米（含）以上；在土地交付之日起3年内完成建设并通过竣工验收。

“我们达不到第3、4两个条件，省内也没有一家房地产企业能达到，都难一下子拿出40亿元保证金。”7日，福建最大的房地产商融侨（福建）房地产有限公司有关负责人对《第一财经日报》感叹。

记者发现，融侨集团最大的项目为重庆融侨半岛，建筑面积为350万平方米，确实无法“达标”。

福建省内颇具实力的厦门国贸地产和恒兴置业有关人士亦向记者表示，不参加竞标。

“这样的条件似乎是预设给谁的。”一位不愿透露姓名的福建知名房地产商对记者说，从建筑面积看，国内最大的房地产商万科在杭州的最大项目良渚文化村为340万平方米；国内最大的豪宅开发商世贸集团规模最大的项目是在建的哈尔滨世贸滨江新城，380万平方米；而以开发大盘著称的碧桂园仅有凤凰城一个项目达到400万平方米。

对于这些“该地块早已名花有主，内定后再出让”的怀疑，此前，福州市国土资源局有关人士对媒体指出，此次土地竞买的要求设定并不苛刻，之所以设定高门槛，是因为项目本身比较大，因而对开发商的资质要求也相应较高。

“此次项目被叫停，除了面积超大之外，还有利益的因素，有些开发商觉得不公平。”4月11日，福州大学房地产研究所所长王阿忠对本报记者说，“因为特定条件被排除在外的开发商心有不甘，如采用招标的方式，至少形式上大家都能参与，也不会导致目前的局面。”

“一旦这一2800亩地块拍卖成功，距其不远的另一个项目将来肯定销售不动。”一位不愿透露姓名的福建房地产专家向记者透露。2月4日，江西省正荣房地产开发有限公司以60亿元价格竞得位于福州则徐中学、“福临东城”以南，晋安河以东，国货路以北，长乐路以西的地块，楼面价为8653元/平方米，“而2800亩地块楼面价仅2700多元”。

“突破”现有政策

为防止大开发商垄断土地出让及囤地，2009年11月2日，国土资源部下发了《限制用地项目目录》，要求单宗商品住宅用地出让面积不能超过20公顷（约300亩），土地出让首付比例不低于50%。

对此，福州市国土资源局有关人士对媒体称，由于是旧城改造，而非净地拍卖，所以不受相关规定的限制。

4月7日，福州市土地发展中心有关人士亦对本报记者表示，此次挂牌转让的地属于旧城改造项目。他还指出，该地块拍卖运作并不在该中心，而在晋安区政府。

对该地块出让突破现有政策的做法，纪东义表示，这一2800亩土地出让在网上公布以后，引起很大轰动，国土部已迅速就此发出通告，要求福州方面停止该地块的出让行为，并严格依法依规进行整改。此外，国家土地督察上海局也直接约谈了福州市有关部门负责人。

“国土部规定的住宅土地出让上限是300亩，在当前的形势下，更不允许违规操作（土地出让）。”纪东义称，2800亩土地一次性出让，实际上已限制了许多竞买人的参与。

纪东义在4月9日的“2009中国国土资源公报”发布会后对本报等媒体表示，设定特定竞买标准，也是一项违规之处，福州市相关方面不应该在土地出让时设置这种对竞买人的特定条件。

“土地出让应该符合区域的发展规划，但不能设置像开发过多少面积、什么资质这类的特定条件。”纪东义认为，土地出让一方面要符合规划，一方面又不能规定特定的条件，两者之间如何协调，国土部也正在研究这方面的政策，以便进一步规范。

至于这2800亩土地何时能够恢复上市交易，纪东义表示，这取决于福州市相关方面的整改进度，必须整改到全部符合国家相关规定之后，该地块才能再次入市。

本报记者调查得知，在国土部喊停之后，福建开发商对是否参与该地块未来再入市时的角逐，仍有不同意见和疑虑。

“如果没有那么苛刻的条件，项目拆分后招标，相信大家会有兴趣的。”11日，融侨地产有关负责人对本报记者表示。

而恒兴置业人士认为，由于项目涉及旧城改造及拆迁，考虑到拆迁成本及时间风险，该公司仍不会考虑参与竞标。

“评判该项目是否合理的唯一标准就是能否稳定福州房价。”王阿忠认为，对于该地块，福州市应采取招标而摒弃“价高者得”的拍卖形式，以便于遴选最优方案，既能顾及拆迁户利益，又能达到城市更新的目的。