近期，政府出台了一揽子救市措施，让低沉的房地产市场迎来了一线曙光，但层层迷雾仍旧没有消散：一方面，房地产作为“重要的支柱产业”再次被提上前台，无疑给不少开发商吃了一颗定心丸；但另一方面，政府出台政策中对保障性住房的侧重也让人们对政策影响拿捏不定。政策是否见底？效果几何？围绕这些问题，广厦论坛邀请了北京三家知名经纪机构老总，畅谈“救市政策”的前前后后。

    嘉宾：(按发言顺序排列)

    北京中原总经理李文杰

    思源房地产经纪公司董事长陶红兵

    伟业顾问董事长林洁

    ●李文杰

    财政政策才是最后的救市机会

    根据我们了解的情况，现在各地都在走深圳、上海走过的路：深圳去年八月开始狂跌，到今年八月份差不多已经开始回升，但是在九月份的时候又开始了第二次狂跌，上海也跟深圳差不多。郑州、石家庄、济南这些二线城市本来还可以扛，但是受总体经济形势的影响，从十月份之后也开始松动了。我们自己内部有一个统计，现在确实有人去年买的房到现在已经跌价超过30%，这意味着对于银行的风险也在提高。

    目前的中小企业倒闭潮、欠薪潮、企业利润大幅减少、消费严重萎缩、写字楼的退租潮、裁员潮等，种种迹象都表明目前的房地产在整个经济大潮的减速中不可能“独善其身”，“量价齐跌”已经重创整个行业。新出台的财政部的救市措施证明完全失效，就足以表明这已经不是房地产层面的问题，而是经济是否“硬着陆”的问题，多次减息说明，货币政策已经失效，只有财政政策才是最后的救市机会，而且是累计的政策效力才有力度。

    应对当前中国出现的新的经济形势的变化，中央政府将在11月底召开“中央经济工作会议”，我相信这将是更大范围的“救市”政策会议。房地产从2008年的客户观望，到2009年很可能出现需求减退，开发企业项目停工烂尾，这也是整体经济的缩影，所以，对于更大范围和更大力度的救市，11月底的“中央经济工作会议”绝对值得社会各行业期盼和等待，看看“企业减税及居民减税”的力度和消费的积极性如何恢复。

    现在货币政策和财政政策还有很大的空间，如果以最快的速度出台一些财政政策，比如减税，取消一些限制购买的门槛，包括放松二套房贷，这些政策都是可以用的。对于买房的人来说，现在的经济构成是一个M型，没钱的人多，有钱的人多，中间层的人少。所以现在不是开发企业说降不降的问题：现在有的楼盘已经打出6点几折，而且这个折扣也不新鲜了。可是这种情况下成交量并没有出现大的回升。所以我觉得价格回调到一定的程度，还要有刺激的政策，这样对楼市才更务实一些。

    减税我认为应该分为两个层面：第一个层面是居民消费层面，房地产市场的二手房交易税费应全面免除营业税、个人所得税和土地增值税，大幅降低“第二套”购房门槛，鼓励存量二手房交易，以释放更多购买力购买一手房，同时可以免除消费风险；第二个层面是企业层面，由于企业利润减少，当前所有企业都在缩减人手，应鼓励企业雇佣职员解决就业问题，对于雇佣较多的企业应给予税收优惠，以解决当前的企业裁员潮，防止由于收入减少带来的消费萎缩。

    ●陶红兵

    政策效果短期内难以显现

    现在很多人都在问楼市的信心什么时候恢复？我觉得这个和楼市没有太大关系，消费信心、经济信心的恢复是与国家的经济走势密切相关的。现在经济形势的恶化我们从各行各业都能感觉到。在一些沿海地区，大批的工厂出现经营困难，数以百万计的民工失业返乡。前段时间我去成都，当地媒体热议的焦点之一就是百万民工回潮，如何安置的问题。这些说明一个问题：如果真的市场经济都不起来，你的客户没有购买信心的话，楼市出多少政策都没用。

    前不久国家出台了一系列的拯救经济的措施，外界叫好声不断，但我认为这里仍有一些问题。一是政策的出台要起作用有一个滞后期。经济有自然的惯性，不是说今天出台政策明天就能见效的，有很长的周期。就好像马车勒缰绳，你可能很容易让马停下来，但是如果你要让马再跑起来，只是松开缰绳还不够，还需要有一段过程，再加鞭子才行；第二就是政策信号目前还不明晰。政府各部门的意见还不一致，我们能从不同的部门听到不同的声音，而且政府出台的政策还没有一步到位，大家听见第一只靴子掉下来了，都还在等第二只靴子；第三就是目前整个全球的经济运行出现了问题，光是用一些短期的政策来恢复信心也是不可取的，因为并不是房地产一个行业受到经济危机的影响。所以我认为政策的效果在短期内是不大的。

    国家现在出台政策还是“犹抱琵琶半遮面”，想让房地产行业成为经济启动的龙头或者支柱，但是又碍于舆论，所以用保障性住房来驱动，但是我认为这样做是南辕北辙。其实目前的低收入者并没有足够的能力去承担两限房的价格，用刺激两限房的消费拉动内需，实际上就是让一批没有支付能力的人通过降低首付降低利率去购房，会增大银行的风险。所以我认为应该用廉租房来解决低收入者的住房，用经济适用房来解决中低收入者的住房，中等以上收入者去购买商品房。

    此外，我认为启动改善性需求的住房消费，才能起到房地产支柱行业的主力。因为只有支付能力强的人，才是降低银行支付风险的人，政府应该对拥有多套房产的人购房适度放宽政策，以此促进地产行业的发展。

    ●林洁

    政策仍有想象空间

    房地产市场的信心什么时候恢复？我觉得目前的市场上，确实有些比较悲观的情绪，说明年、后年才能恢复。我觉得后年是看不清的，但明年的市场状况不会好到哪去。

    我觉得这个时候要改变大家的惯性思维模式，信心什么时候恢复呢？我觉得第一个是政策的问题。我们做了很多客户的深访，总体感觉是现在的政策让大家有很多的想象空间，所以大家都是在期待。第二个，其实勿庸置疑，我觉得现在价格还没见底。如果大家都在降价，这个交易量就没了，就跟深圳去年年底的时候情况相似。现在是有人在扛着。如果现在大家都降价，交易量也会到达冰点。当然市场的表现是多样的，现在还有一些企业在涨，但有一些涨价是有道理的，有些是没有道理的。另外我觉得，这个信心的恢复是需要时间的。包括刚才说到的实体经济的影响，包括宏观环境的变化，反映到楼市上，可能是先反映到股市上。简单说，去年楼市的火热就跟经济的大形势有关，许多人是因为股市上挣钱了才投到楼市里的。

    以前大家一直比较关注的是在需求层面，刺激消费需求这块有很多的政策作为。但是我们调查的时候得出的结论是：实际上还有一块也是我们应该加以关注的，就是供应方面。未来潜在的供应量多大，价格是什么样的？供应层面不光是对发展商，从政府这方面，包括限价房，也是给了大家很多的想象空间的。你上市的这些供应量是对市场有很大影响的，所以这些都需要系统地、全面地一揽子政策，否则会起到适得其反的效果。

    现在可能对以前的一些固有模式要进行很深入的思考。到底是单一化还是多元化的经营，包括持有型或者出售型物业，从发展商也好，以及发展商带动的一系列的人也好，都是需要重新考虑的。

    目前，从中央到地方的各级政府都在深入基层，认真调查研究房地产市场形势以及金融机构、发展商和购房客户等各方面的现状和变化趋势，相信相关的举措一定会积极引导市场不断健康和完善。然而，从政策的研究、制定到出台、执行是需要时间周期的；即使在出台之后，其执行效力的显现也产生惯性滞后。另外，不少发展商在市场上升期高价获得的地块，已经很少有大幅度降价的空间，这也将使得供需双方在未来保持一个时期的继续胶着。