9000亿改写住房供应格局

    目前保障性住房比例不及10%，业界预测，三年内保障性住房在楼市所占的比例将达30%-50%；若扩大限价房的覆盖面，商品房价格可能下降

    以开发中低价位住宅为核心竞争力的明天地产，目前正在对保障性住房政策进行研究。据其相关负责人表示，随着国家9000亿元建设保障房计划公布，保障性住房建设比例增加，其公司对产品的定位也需要随之改变。“我们对未来楼市的判断是：虽然保障性住房在短期内还无法形成和商品住房并驾齐驱的局面，但中国楼市的格局会随着政府部门加大保障性住房的建设发生质的变化。”

    商品房保障房比例如何？

    9000亿举措是对保障房比例的“补涨”，未来其在楼市的比例或能占到一半

    住房和城乡建设部副部长齐骥11月12日表示，今后三年内要新增200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元，平均每年3000亿元。

    对此，多位业内人士表示，保障性住房数量的增加，应该是对1998年房改政策未能实现的思路进行纠偏。1998年政府启动住房改革之时，就有建设保障性住房的规划，即“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。按照当时政策锁定的高收入家庭总数不及20%，城市80％以上的家庭应该是由政府向他们供应经济适用房，而不是开发商搞的商品房。然而多年来一直没有被真正重视起来。中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌接受记者采访时表示，“近几年全国的保障性住房供应量太少，实际供应只占到5%左右，现在的放量只是‘补涨’。”

    “即使是为了‘补涨’，其给中国楼市所带来增量后产生的市场效应也是非常巨大的。”陈云峰，中国房地产经理人联盟秘书长，近期专门对保障性住房进行研究。在他看来，目前保障性住房的供应量不及整个楼市供应的10%，如果三年内保障性住房迅速增加700万套，其在楼市所占的比例就迅速扩大，毫无疑问地会对目前的市场供应格局形成一定的冲击。他补充说：“尽管最终保障性住房的开发数量会受到地方政府安排的制约，但其在楼市所占的比例至少将达到30%。”

    事实上，今年北京保障性住房的销售很有可能和商品房平分秋色了。数据显示，今年10月，保障性质的经济适用房和限价房的签约总量为4805套，比商品房多出1363套。SOHO中国董事长潘石屹以告诫的形式表示：“保障房以每年10万套的速度推向市场，而北京去年所有一手房的成交是14.9万套。住宅市场的大格局正在改写。”

    “今年商品房能够销售10万套就算过了大关，而保障性住房的租售也接近这个数量。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰指出，如果其他地方也像北京，3年内保障性住房和商品房的销售比例将各占50%，势必改变此前以商品房为主导的市场格局。

　　商品房价格受多大影响？

    从目前看，难以影响房价；若放宽保障房购买标准，则可能出现两种结果：商品房降价或是商品房量少价高

    9000亿的保障性住房中，产品各不相同，对市场的冲击也不相同。北京欣源业地产机构总经理罗园的观点代表了部分业内的声音。“9000亿的保障性住房中，按照目前住房和城乡建设部的分类，进入销售市场的仅有400万套经济适用房，对商品房房价能产生一些影响。其他的廉租房及林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，短期内不会出现与商品房争夺客源的局面，不会影响城市的房价。”罗园说。

    事实上，全国对保障性住房都实行了准入制度，在北京等大城市，其基本条件是拥有本地户口，这就使得大量外地购房者只有通过商品房市场来实现其住房需求。更为主要的是，国家对享受保障房的人群有严格的规定。比如购买经济适用房的资格，除人均住房面积不超过10平米外，北京的规定是三口之家年收入不能超过4.5万元，总资产不能超过36万元；广州的规定是三口之家年收入不能超过5.5万。在中原地产华北区域总经理李文杰看来，这是非常低的一个水准，很多普通人会“超标”。

    “购买保障性住房的人群在一定程度上并不是商品房人群的分化，并没有削减商品房的购买群体。”陈云峰还预测，9000亿元的保障性住房计划仅仅满足了我国3%人口的住房需求。顾云昌也持类似的观点。

    顾云昌进一步补充说：“如果保障性住房供应较多而具备购买资格的人群较少，则会出现供过于求，国家如果因此降低保障性住房的申购标准，就会使一些具备购买商品房能力的人选择保障性住房，商品房的平均价格就有可能下降。”

    11月19日，北京市副市长陈刚表示，下一步限价房将考虑满足公务员等夹心层的住房需求，并逐渐扩大限价房的覆盖面。“如果公务员等众多人群进入限价房的覆盖面，必然会大量分流商品房的客源，这样对商品房的影响才是致命的。”李文杰如是说。

    也有专家认为，如果放宽保障性住房覆盖面，就会实现最初设定的金字塔式的住房供应结构。即塔底的人群通过政府保障性住宅实现居住，塔尖的人群通过商品房来满足。这样，则商品房不再是目前普遍意义上的商品房，而是供应数量极少、销售价格极高的产品了。

    ■ 第三视角：新加坡、香港模式皆不适用于内地

    在本次9000亿政府投资政策明确前，中央政府曾前往新加坡考察其住房制度，目前国内是否会借鉴新加坡模式？或是从保障住房倾向于廉租房的声音中看出将倾向于香港模式？

    9000亿保障性住房的安排是一个短期行为，更应该看的是各地政府在保障性住房安排方面的长期效应。对于长远的中国楼市来说，9000亿的保障性住宅也是杯水车薪。———中原地产华北区域总经理李文杰

    9000亿计划中，进入市场销售的只有400万套经济适用房，三年平均则仅有130万套，还很难暂时撼动10多年商品房占主导的楼市供应。——北京华业地产策划总监邓小虎

    新加坡模式：新加坡推行以政府分配为主、市场销售为辅的国民住房政策。在过去40多年里，新加坡政府共兴建了将近百万套组屋，从而使全国大约84％的人住进了组屋。87％的低收入家庭拥有自己的组屋，其中大多为面积在100平方米左右的三室一厅住房，而租住一居室或两居室组屋的低收入家庭仅有大约11％。

    组屋建成后，主管住房的新加坡建屋发展局会以国民收入的多寡为依据，按照公平原则予以合理分配。符合条件的住户一律排队等候政府分配住房，低收入者可以享受廉价租房待遇，中等收入者则可以享受一定程度的购房优惠。

    凯德置地环渤海区域总经理毛大庆：内地借鉴新加坡经验的可能性很小，新加坡政府建立之初，就将住房保障制度作为国家的根本民生制度，从一开始就摆在了首要的位置，而其他市场化的开发是以其作为背景运作起来的，因而不存在冲击和影响市场化企业的问题，这点是国内目前不具备的前提。此外，新加坡的国家人口数量可控制，信用体系健全，各项规定都可以顺利推行，年度土地供应计划也可以准确与市场需求对接，而目前国内人口基数庞大，存在不可控制和预测的一面，流动性强，信用体系不健全，即使是北京这样的单一城市，也难以推行新加坡模式。

    香港模式：香港的“公屋”是“公共租住屋邨”的简称，是特区政府为无法负担市场房租的低收入家庭而实施的重要社会居住保障政策。政府将土地免费划拨给房屋委员会，由房委会招标建设公屋并分配给有需要的市民。目前，香港共有约65万套公屋住房，超过200万人租住其中，约占香港总人口的三成。公屋居民的人均居住面积从最初的2平米，增加到现在的12平米，生活、社区及康乐设施也很齐备。

    高策顾问董事长李国平：就北京的实际情形而言，政府建自持的出租物业，即廉租房可能是效率最高的，但是廉租房不能建成“贫民房”，新来京的企业白领、刚毕业的大学生、高级人才的引进等，都可以考虑纳入此体系。廉租房也有不同档次和等级，可以使过去的问题相对减少。但是，如何保障分配过程的公开透明，不滋生腐败可能是一个很难解决的问题。（记者 张学冬 张家齐 李宛霖）