2008年10月的秋季房展上消费者正在看楼盘信息。摄影/张春海
10月下旬，上海市政府公布了《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，并在10月31日公布了新版“普通住房”标准，相关细则自11月1日起开始实施。
近日来，不少准备买房或正在购房交易的市民向本报来信来电，纷纷询问楼市新政后具体操作有什么变化，大家最关心的是：现在买房，针对不同情况，到底怎么个优惠法？为此，记者专门联系了市房地局、市公积金管理中心相关负责人和易居中国的分析师，针对市民关心的问题并结合具体个案，给予权威解答。
普通住房的新标准是什么？
1、问：新政第一条规定：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由市房地产交易中心出具。普通住房新标准是什么？和以往的标准比，差别在哪里？
答：经市政府同意，房屋、规土、财政、税务四部门联合发文，明确自2008年11月1日起，享受优惠政策的普通住房标准调整为：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。
2005年本市公布的普通住房标准是：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方米以下；内环线以内每平方米建筑面积17500元以下；内环线和外环线之间每平方米建筑面积10000元以下；外环线以外每平方米建筑面积7000元以下。
新的普通住房标准与原标准相比，一是单价标准调整为总价标准，总价上限没有变化，但购买中小户型，单价可以突破老标准的限制，市场普通住房房源明显增加。二是将建筑容积率用比较通俗的房屋层数来表示。普通住房标准调整后有利于支持居民住房消费，鼓励购买小户型住房，有利于交易双方合理定价，有利于节约集约利用土地。
【举例】王小姐于10月25日在本市首次购房并签订了《商品房买卖合同》，按照当时的价格由开发商代收了契税、印花税；现在查到该合同尚未在房管局备案。按照新政，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税。请问，如果她的房子11月1日后才在房管局办好备案手续，那么可否按照新政少收相关税费？
答：如果开发商还没有交契税和印花税，应该按新政策执行优惠税率。
怎样界定首套房和第二套房？
2、问：目前，本市首套房和第二套房的准确概念是什么？
答：目前，各部门对于何为“第二套”、何为“改善型”尚无明确认定标准。
而对于“首套”的定义，上海市房地产交易中心和银监会的认定标准有所不同。按银监会的标准，只要“没有未还清房贷”就可以按照首次购房，享受到房贷优惠；按上海市房地产交易中心的标准，“名下没有单独或与他人共同购买的住房，但与父母一起购买的，按照房改政策购买的、通过继承析产或拆迁安置获得的住房除外”，同时，“所购房屋必须为90平方米以下普通住房”。
两相比较，首套定义区别较大，实际执行过程中甚至可能出现，一套房屋不能享受契税优惠，却可以享受信贷优惠的情况。
【举例】李先生2002年用公积金贷款买了80平方米的普通住房，现在又准备商业贷款买第二套房子，请问，如果他将剩下的公积金贷款还清，这次商业贷款的利率是按照首套房还是第二套房算？
答：李先生的新购房屋在金融系统可以认定为首套，但是，是否能享受到信贷优惠，需视所购买的房屋是否符合普通住房标准。
此外，该新购房屋在交易中心将被认定为第二套，不能享受到契税优惠。
3、问：什么样的情况可以开具首次购房证明？
答：自2008年11月1日起上海市区各房地产交易中心受理首次购房查阅申请。符合下列条件的，可申请首次购房（查阅）证明：1、年满18周岁的个人；2、购买90平方米及以下普通住房；3、购房人现名下没有单独或与他人共同购买的住房，但与父母一起购买的、按照房改政策购买的、通过继承析产或拆迁安置获得的住房除外。
【举例】外地来上海工作的金小姐，2007年在本市购买了一处符合当时条件的普通住房，不过房产证上写的是金小姐和她母亲两个人的名字，但母亲户口在外地，那么，如果金小姐想再买一套90平方米以下的普通住房，可以开具首次购房证明吗？
答：可以按规定开具首次购房证明。
什么是改善型普通自住房？
4、问：新政第四条规定：对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。第五条规定：下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。请问，什么是改善型普通自住房？
答：目前，央行、银监会和商业银行都未对“改善型”进行定义。
【举例1】刘小姐听说，只要目前拥有的第一套住房人均住房面积不超过32平方米，且没有贷款，再买第二套房时，就可以算作改善型普通自住房。这个说法准确吗？
答：不准确。到目前为止，没有任何一个部门和机构作出过“改善型”的认定。
【举例2】很多读者询问，对于已经申请，或正在还款的借款人，且是属于首次购买普通自住房和改善型普通自住房，利率可否变更为基准利率的0.7倍？
答：目前，商业银行中，仅农行和交行出台了房贷细则。其中，交行并无此类优惠规定。
而农行规定，对原来贷款30万元（含）以上、原执行利率0.85倍的贷款，自明年1月1日起统一下调为0.7倍。也就是说，原本符合优惠标准的贷款，才可以继续享受新的优惠。所以按规定，目前只有农行的借款人可以变更利率优惠。
【举例3】小李想把原先的房子卖掉，再买一套大一些的新房，听说买卖同时进行，可以免契税。有这个说法吗？
答：不正确。契税不可免，需根据新买入的房屋情况，按标准缴纳契税。
怎样用好公积金贷款？
5、问：新政第八条规定：对第一次购买自住普通住房的家庭，在符合贷款条件的情况下，每一借款人基本公积金最高可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。请问，怎样才能贷足80万元公积金贷款？
答：可享受贷款总额80万元新政策应同时符合如下条件：
（1）第一次购买自住住房；
（2）每户家庭有两个人及以上参与贷款的共同借款人（注：“共同借款人”是指借款人的同户成员，并与借款人属同一户籍且同住时间在一年以上（含一年）的直系血亲）；
（3）每户家庭有两个人及以上均有补充住房公积金的；
（4）符合其他住房公积金缴存、贷款条件（如连续缴存6个月以上、余额倍率、还款能力等）。
【举例1】单身的华先生第一次购买自住住房，既有公积金也有补充公积金。请问，他个人的公积金最高贷款额度有多少？
答：个人第一次购买自住住房，基本公积金可贷款额度不超过30万元，有补充住房公积金的，补充公积金可贷款额度不超过10万元，总计不超过40万元。
【举例2】王先生夫妇第二次购买自住住房，目前贷款已经还清，如果这一次他们要用公积金贷款购房，请问，他们家的公积金可贷款额度最高有多少？
答：若不属于第一次购买自住住房，每户家庭住房公积金最高贷款限额为20万元，若有补充住房公积金的，补充公积金可贷款额度不超过10万元，总的贷款额度不超过30万元。
【举例3】新婚的汤先生夫妇准备买新房，夫妇二人都有公积金和补充公积金，但目前夫妇二人均是单位集体户口，请问，他们的公积金贷款额度能有多少？
答：如果他们是首次购房，双方都有补充公积金，是一户家庭，双方公积金账户缴存余额都有7500元，补充公积金账户缴存余额都有5000元，缴存连续满6个月，他们的公积金贷款额度可以达到80万元。
6、问：此次提高公积金贷款限额政策中，认定的首次购房（即第一套房）和普通住房如何界定？
答：此次提高贷款限额政策中认定的“首次购房（即第一套房）”应符合以下条件之一：1、本市正常缴纳住房公积金的职工家庭（包括夫妻双方），从未在市场上购买过自住住房，也没有因购买自住住房办理过住房公积金贷款；2、由市房地产交易中心出具的首次购房证明；3、“普通住房”的界定，以市房屋、规土、财政、税务四部门已公布的标准为准。
7、问：公积金贷款新政策何时正式实施？以哪个环节认定新政策执行时间？
答：住房公积金个人贷款利率调整自2008年10月27日起执行；住房公积金贷款提高限额、下降首付比例的新政策自2008年11月1日起实施。
住房公积金个人贷款利率调整政策是2008年10月27日（含10月27日）以后发放的贷款，以贷款发放的时点作为认定新政策执行时间；2008年10月27日前发放的未到期贷款，从2009年1月1日起执行新的住房公积金个人贷款利率。
【举例】刘小姐已签好了公积金贷款合同，但还未交易和放款，请问，她能否重新修改贷款额度？
答：除住房公积金个人贷款已发放的，借款人若符合享受住房公积金贷款新政策的条件，可与贷款银行、担保公司协商办理住房公积金贷款重新受理事宜。
住房公积金贷款提高限额、下降首付比例的新政策自2008年11月1日起，根据借款申请人的住房公积金个人贷款受理查询结果为准。
8、问：住房公积金贷款利率如何调整？利息如何计算？
答：2008年10月27日后，住房公积金个人贷款年限1—5年期（含5年）由原来的4.32%调整为4.05%，贷款年限6—30年期由原来的4.86%调整为4.59%。利息的计算主要有两种方式：等额本息法和等额本金法，具体的利息计算，借款人可以登录上海住房公积金网www.shgjj.com查询，或拨打上海住房公积金网客服电话62441200咨询。（周楠 宋鹏霞）
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