银行贷款似乎发挥了推波助澜的作用。2007年10月末，全国商业性房地产贷款余额达4.69万亿元，同比增长30.75%；比年初增加1.01万亿元，占同期商业银行全部新增人民币贷款的28.9%。其中，个人住房贷款余额2.6万亿元，比年初增加6192亿元，同比增长35.57%。住房公积金委托贷款10月末余额达到4502.2亿元，比年初增加960亿元，同比增长34.87%。这与过度的商业银行间无序竞争，住房贷款管理混乱不无关系。

之所以会仍然看好2008年房地产市场，是因为从改革开放到现在，我国的城市化、城镇化大概每年提高1%左右，房地产市场升温的趋势至少还会持续10年以上，提高幅度大约10%~20%以上。同时，因为我国的老龄化问题估计在2020年后开始突显表现，那时的房子总量也才能基本满足人们的需求。伴随着人们收入水平的不断提高，人们对生活环境和生活质量的要求也在不断提高，人们对房地产市场的估值很高。

也就是说，面对强大的刚性需求市场，政府不可能直接限制住房地产价格的上涨，除非政府把地价引起的房地产收入全部收回国家所有，再收取较高的物业税、收益税、遗产税等，而这些政策的实施并非朝发夕就的事情，房地产市场仍有上涨的趋势和潜力。

从银行信贷角度看，银行只是收紧信贷，但并不是不贷。房地产信贷是以高价值房产为抵押的，风险相对较小。

虽然我国个人住房不良贷款数额已呈攀升之势。但商业银行都把房地产信贷作为低风险高收益的优质项目，也作为其资产中非常优良的组成部分。在较高收益预期的激励下，房地产信贷成了商业银行开展业务的首选对象，银行很大部分贷款的直接或间接对象都是房地产。2007年，在国家加强对房地产市场调控时期，有些商业银行仍然通过“一房两贷”、“双周供”、“宽限期”、“固定利率”等层出不穷的房贷新产品来吸引广大居民。

房地产市场如果真的没有了融资，那么银行的贷款也就有可能成为呆坏账，最后损失惨重的还是金融机构，而房地产商早已腰包鼓鼓，鱼死网破的局面是银行所不愿看到的。当然，国家也不愿意看到美国的次级贷款危机在中国爆发，加息便成为渐次化解违约风险的应对措施之一。加息虽然增加了房地产市场融资成本，但对需求拉动的房价作用是有限的。

因此，2008年中国房地产市场有可能在并购的热潮中前行，但不会出现大的动荡。房地产信贷仍将成为银行贷款的主力军。目前最要紧的是要尽快完善银行的有关个人购房的征信系统建设，以利于操作性。

（作者系中信银行总行战略规划部总经理）

责任编辑 石玉梅