限贷“缰绳”松绑 楼市就会马上起飞？

22日下午，有传闻称“首套房认定标准将放松”，其表示“四大行将发布政策，只要房贷余额还清都算首套房”。 记者从被传闻的一家银行了解到，此消息基本属实。（9月23日《上海证券报》）

9月21日，南京市政府发文通知宣布取消房产限购，至此，全国仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海和三亚6座城市尚未让实施几年的“限购令”退出历史舞台。值得注意的是，房产限购松绑后，即使已经步入了传统的“金九银十”楼市销售热季，可全国各地的成交量并未如预期那样上涨，大多数城市走势平平，有的甚至是加速下滑，过去排队买房的火爆场景已成追忆。总体来说，各地祭出的放开限购、税费优惠等救市“法宝”，暂时来看对楼市的影响不大。

面对持续转冷、库存高企的楼市，许多市场分析人士不由地把矛头对准限贷政策，认为楼市的量价变化与信贷政策的松紧密切相关，而之前银行基于自身的盈利和风险考量，对相关房地产信贷还是持较为谨慎的态度。不少市场分析人士称，放松“首套房”认定标准，有助于当前“冻住”的楼市回暖。

那么，限购、限贷两条“缰绳”都松绑，就意味着楼市会马上起飞吗？

笔者认为，当前楼市已经进入了一个较为深度的调整期，即使放松原来的限购、限贷“双限缰绳”，也只能使楼市调整的速度放缓，并不能从根本上改变市场的运行轨迹。中国房地产已经到了该调整的时候啦！而且这个阶段性拐点已经出现。

表面上看，当前楼市低迷现象主要存在“两高”的突出问题——高房价、高库存，实则还有许多更深层次的因素在起作用。

有价无市，成交量下滑，对于大多数房企来说是个致命难题。房企对“以价换量”存在多重顾虑，有担心老客户“争吵”、地方政府“干预”等因素，也与房企自身“守株待兔”的对耗心态有关。就算房企抬住房价，客户入市热情一旦不高，库存量仍难以有效消化，资金肯定盘活不起来。即使有开发商加大营销力度来鼓励客户看房，可没有入市意愿，再多的“看房客”对挽救楼市也没有实质效果。

无论一线城市，还是二三线，当前楼市最大的症结就是“去库存量”。无论地方解开房产“限购令”，还是敦促四大行放松“限贷”，其最大的目的都是要“剑指”楼市的“成交量”。但是，放松房地产信贷能真正挽救当下楼市的低迷状态吗？

房地产市场阶段性调整的脚步已经迈开了！以往那种“低头遍地是黄金”的楼市低端开发形态是难以再维持下去了。我们正在进行的全面深化改革，其主要目的还是打造中国经济“升级版”，加快结构调整与转型升级，转变经济发展方式，增添民众福祉，这必将要围绕着实体经济展开。房地产业是国民经济的重要支柱，但那种过分依赖地产开发投资、过度依靠“土地财政”的发展模式肯定是难以为继的。随着新一轮土地、财税、金融等改革的不断深入，不动产登记、房产税等新政策的推进，以及反腐败高压态势的持续，中国房地产行业的发展迫切需要回归理性。

另外，房地产业也需要遵循市场运行规律。在高企的房价面前，楼市“高库存”与当下的投资、投机需求迅速冷却有着很大关系，再加上打击“影子银行”、金融管理力度加大等因素，房地产业合理回归具有强大的“牵引力”。“接棒”的人少了， 楼市还会马上起飞吗？

（中国经济网 王振峰）