放开限购没效果 推出中国版"两房"是种选择

继苏州、无锡、徐州限购松绑之后，坚挺了3年零7个月的南京房产限购终成历史。9月21日，南京市发布《市政府关于保持我市房地产市场健康发展的通知》，宣布即日起购房不再需要提供新购住房证明。

放开限购成为了政府在重要时期保证房地产不至于全面失速的关键手段。但楼市放开限购已经一段时间，市场反应并不理想。因为在房价逐渐接近高位的时候，这些措施都遇到了阻碍。差别化房贷政策也不行，商业银行都不敢给购房者贷款。

那么如何在未来的三到五年之内，使房地产不至崩盘，进而让楼市平稳过渡？对比美国的楼市起落，我们可以看出，直接为公众提供住房支持的金融机构从来不是商业银行而是鼎鼎大名的“两房”——美国两大房贷机构“房利美”和“房地美”。

有人会说“两房”是美国次贷危机的元凶，让他们做这个，不是让购房者玩命吗？

不是的。“两房”的次级贷款确实“玩脱了”美国经济，但不可否认的是，住房保障体系通过住房政策性金融机构为居民解决住房问题已经发达市场经济国家的普遍做法。而中国在这个环节却还是空白，如果能够建设中国的“两房”，同时严格控制证券打包过程中的风险评级，完全可以成为中国楼市的一根定海神针。不仅能够有效拯救地方楼市于危亡，更关键的在于能够为工薪阶层提供廉价的住房贷款。

“两房”究竟是如何做到这一点的呢？原理很简单，它们不是房产公司，也不是银行，更不是直接为购房者提供贷款的机构。“两房”是把银行的按揭贷款购买过来，然后打包成债券，出售给金融机构投资人，得到的钱再去购买按揭贷款。

这一定位起源于上世纪70年代的大萧条时期。之前，美国银行业50%左右的资产是住房抵押贷款，该资产的收益率高低直接影响到银行的经营状况——这个情况和目前的中国非常像，去年很多商业银行80%的贷款仍然是房贷。

回到美国的问题上，高比例住房抵押贷款有一个问题，就是回转周期过长。为了抵消这一周期中的利率风险，美国政府在当时出台了一个Q条款，来限制存款利率。然而，银行业很快又面临了一个新问题——大萧条前的股市暴涨，证券类资产的收益高于存款，于是大量的存款涌出银行，最终导致银行没款可贷，这是非常要命的。于是如何提升相关房地产抵押贷款的流动性就是一个问题。

于是进入了“两房”的全盛时代。“两房”运作模式是：当市场衰退、信贷紧张时，他们提供债务融资，在二级市场购入按揭资产，向金融机构注入流动性；当市场好转时，他们再将手中的按揭资产出售给金融机构，并获得差价收益。尽管不直接参与放贷，实际上却成为了美国银行房贷的重要支持者。客观说来，尽管自大萧条后，美国楼市曾经出现过局部的震荡和回落，甚至在08年之后，出现过崩盘之势。但是因为“两房”的存在，在大趋势上，美国房地产维持着良性的上涨趋势，这种趋势成为两房进一步提供低息贷款的主要支持，同时也成为美国公众固定资产的重要保障。

只要中国能够有效地控制好贷款的审核程序，我们完全有能力平抑次贷危机的风险，并且极大地发挥“两房”对于房地产业和购房者的双重支持作用。对中国来说，特在房地产市场波动下行的当下，中国版“两房”的推出可能是一种很好的选择。