8月底9月初不到一周的时间内，来自全国政协及国务院政策研究室的两个高规格调研组频频造访鄂尔多斯，调研的主题无一例外地围绕鄂尔多斯当前的楼市困局展开。而针对当前鄂尔多斯房地产困境，各界给出的会诊结果是：大规模“引资”和“引人”。（9月12日《中国证券报》）

鄂尔多斯这个名不见经传的城市，依靠能源“一夜暴富”，继而依靠能源繁荣时期的雄厚资金，大兴土木，生硬地造出一座新城来。这座面积约32平方公里、斥资50亿元打造的城市，街上的清洁工要比行人还多。根据当地负责人的介绍，目前城市入住人口有10万人。也就是说，这个在规划之初预计容纳50万人的新城，地广人稀，门可罗雀。

如今，国家层面的权威调研组，对破解“鬼城”，开出了大规模人口迁移的药方，来应对“鬼城”。从表面上讲，尽管当地启动“引人”行动，似乎对破解鄂尔多斯空置房危机，能立竿见影，很奏效。但倘若往深处分析，靠大规模人口迁移填恐难拯救“鬼城”，极有可能是适得其反。

首先，人从哪里来？尽管陆续搬迁的有鄂尔多斯市属机关单位，以及鄂尔多斯办的大中院校、市属中小学，另外还有一些来自于鄂尔多斯市所引进的工业项目，但这些搬迁，对于40万人口的“鬼城”缺口而言，显然是杯水车薪。值得关注的是，在鄂尔多斯“三区”规划的蓝图中，当地政府正谋划将当地靠近沙漠的生态脆弱区农牧人口，整体搬迁至鄂尔多斯市所在地，作为城镇化进程的一个重要组成部分。

这种农牧民的搬迁方式，暂且不谈这个庞大群体是否愿意放弃千百年来流传下来的生活习惯，被动“上楼”。政府还必须以提供就业岗位，作为“引人”的前提条件。可是，从鄂尔多斯市产业构成来看，主要以煤炭粗加工为主，并没形成可持性强的产业链条。这也意味着，即便大规模引进人口后，也不能给这些外来人口提供充足的就业岗位。

毋庸置疑，城镇化的推动因素，必须是内生的，城镇化因产业聚集带动人口的集中而应运而生，产业的良性发展与人口的集聚，带来房地产的繁荣，从而推动产业进一步向前发展。如此形成一个良好循环，最终导致房地产和公共设施建设由量变到质变，形成城镇化。

这样的城镇化，既是可持续性的，也是有发展后劲的。倘若以城镇化为衡量标尺，来审视鄂尔多斯造城运动，无视“因人聚城”的内在发展规律，强行用大规模人口迁移的方式，来实现“以城聚人”，当地能源繁荣一旦终结，天堂就会变成地狱。

颇具忧虑的是，现在不止鄂尔多斯，很多地方都出现了“鬼城”现象。一些中西部城市的项目空置率更高达70%-80%。全国究竟有多少个“鬼城”，估计没有人能说得清，这说明我们有些地方的城镇化建设，已误入歧途。据悉，今年下半年会出台全国城镇化规划，倘若该规划不能有效防范“鬼城”，除掉“鬼城”，后果将不堪设想。