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厘清“国五条”细则

发布时间:2013-03-11 07:00  金山网 www.jsw.com.cn 【字体:放大 缩小 默认

厘清这几个问题,从历史的大视野和中外历次金融危机的教训中,清醒地认识到,此次最严厉的调控有助于房地产市场的降温,有益于中国经济深层次的结构转型和调整

不期而至的“国五条”细则,首次明确二手房交易中的个人所得税将会严格按照个人所得的20%征收,引起了极大的社会震荡。网上有人见招拆招“发明”避税方法:买卖双方夫妻离婚,卖方房主与买方异性结婚,房证加对方名;再离婚,房屋归属买方异性;买卖双方各自复婚!这样做,成本总共几百元,而获益50万元的房子可避税10万元,获益100万元的房子可避税20万元。网上充斥着抱怨和吐槽,“半夜鸡叫”的政策因执行细则语焉不祥,假离婚潮果然也不期而至,南京这几天二手房交易量是往常的7倍,离婚量是往常的两倍。

因为政策预期不明朗,各种曲解调控意图的言论集中出现。有人认为遏制二手房投机会拉高一手房价格,开发商仍然是大赢家;有人担心20%的个税会转嫁给买家;有的说会误伤刚需等等不一而足。这些看法如果得不到正确引导和纠正,相关政策配套如果不及时跟进,市场预期极易被流言所误导,制造出新的恐慌情绪,引发新的不稳定。

中国房地产市场的炒作沸反盈天,过去十年九次调控房地产,因为房地产过度泡沫化已经深刻地影响到经济金融安全和社会和谐。“不要与政策博弈,如果房价面临失控风险,政府不会束手无策”,“房地产调控不能光靠吼,有的是政策储备。”一段时间以来,各方警示性的打招呼不绝于耳,但市场我行我素。今年以来70个大中城市房价大面积反弹,不断刺激挑战管理者的容忍度,迫使其痛下决心。当市场主导方自说自画,评品物业税扩围的“技术和法律障碍”时,管理层却突然祭出自有住房个人所得税20%的巨斧型政策,这让各方跌破眼镜。在房价久控不下面临失控的当下,这一巨斧型政策体现了攻坚克难的坚定决心。以20%的个人所得税开征为标志,围绕房地产调控的博弈已到了最后“摊牌”阶段。这才是第一波“核打击”,是在正确方向上迈出的第一步,而随着个人住房信息覆盖到地级市,为保有环节物业税大规模开征提供了条件,第二波“核打击”随时可能亮剑,中国房地产“最坚硬的泡沫”已到尾声。

政策一出来,就有各种解读。有人说20%个税只遏制二手房市场的投机,这样一来会倒逼更多的人转向新开楼盘扫货,人为制造新房源的紧张,继续拉抬新开盘房子的价格。实际上,一手房与二手房市场不存在此起彼伏的“翘翘板”效应,房地产市场是个整体,一二级市场之间也没有绝对的壁垒。长期以来,楼盘都是低开高走,以二手房的投机拉抬一手房是市场规则,二手房投机和一手房投机相互依存。在大中城市限购、限贷高压态势依旧的情况下,在住房信息系统从70个大中城市扩展到几百个地级市,房产税这柄达摩克利斯之剑高悬。二手房市场冷却后,一手房疯狂必然会受到遏制,或因财富效应减弱不想再买,或者想买买不到(限购)、或者买不起(刚需)等问题横亘在面前。

出于惯性思维和历史经验,也有人担心此次20%的个税会转嫁给买家,再度推高房价。这实际上是没弄清所得税的本质,所得税是一种终端税种或者末梢税种,所得税转嫁难是个经济学常识问题。就像工资薪金代扣代缴的个人所得税,没有人能成为转嫁对象。至于有人提出,可通过高报价格来让下家“买单”,在当前以降价抢着出货为主的氛围下,市场预期已经改变,想漫天要价,通过拉高房价20%以上出货的可能性不大。

此次国五条的细则,在执行层面不给地方自由裁量权,堵死“小动作”。在如何避免伤及无辜,保护改善型需求的正常换购和消费升级的问题上,住建部部长在两会上回答记者提问时说,会有相应的保护性办法。其实解决这个问题不难,匆忙出台的办法可以通过“打补丁”来完善,比如针对家庭惟一住房,出于改善型需求而产生的交易行为,可以先征后返,或即征即返。新政在一网打尽保证全覆盖、不留漏网之鱼的同时,完全可以通过后续补充办法给普通家庭以人文关怀,以体现差异化和分类指导的要求。

税收是国家意志的体现,是宏观调控的重要手段。在房地产调控处于敏感而复杂的时期,出此重拳,体现了决策者对房地产市场有可能再度过热而失控的担忧。厘清这几个问题,从历史的大视野和中外历次金融危机的教训中,清醒地认识到,此次最严厉的调控有助于房地产市场的降温,有益于中国经济深层次的结构转型和调整,体现了攻坚克难的坚定决心和勇气,责任和担当。在这个充满复杂利益纠葛的市场里,既需要政府的理性和善治,也更需要民众的理性、理解和支持。只有全民的理性和理解,中国经济才能避免掉入房地产泡沫的泥淖而不能自拔。

  (陈志龙)

来源:国际金融报 作者:  责任编辑:
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