老旧小区物业费难收，部分仅靠停车费在苦撑

老小区物管或面临断炊尴尬

朝阳门小区贴出最新收费标准。冰心 摄

“以桃八区为例，小区有7名保安，每个月每人要下发月薪约1500元。现在每户10元的物业费很难收，仅靠小区内30几个停车位每月七八十元的停车费维持，入不敷出。一年下来，单是桃八区，就需要财政补贴20万元……”这是市区健康路街道负责老旧小区物业管理的工作人员的心声。市区很多老旧小区告别物管“真空”后，正面临着物业费难收，物业入不敷出、难以维持的艰难窘境。

对于家住镇江市区老旧小区的居民来说，2011年8月份启动的物业全覆盖，给生活带来的变化是实实在在的：小区清洁卫生了，治安状况好了，车辆停放有序了……可物业费的难收越来越制约着这项惠民政策的深入推进。

在黄山花园小区里，记者看到，粉刷一新的亮丽粉色外墙显得非常喜气，小区入口处有保安岗亭，小区里环境整洁，草坪修剪整齐，“自从老旧小区改造之后，不仅小区外墙、环境有了大改变，每天小区里都有保安24小时值班，整个生活环境、生活质量和安全感都得到了提升。”带着孙子在小区里晒太阳的任先生介绍，对于小区的环境，自己还是很满意的，原本小区的绿地上被一些居民种满了蔬菜，改造后这些现象都消失不见，取而代之的是让人舒心的草坪和树木。而对于社区大力宣传征收的物业管理费，他则表示，一直都没有交过，“以前从来没有交，再说，别人也都没有交啊！”

物业费难收，小区的保洁、保安等物业工作人员的开支如何维持呢？谈到这里，宝塔路街道黄山社区负责人向记者大吐苦水，他介绍，黄山花园小区共有9栋居民楼，是一个封闭式的老旧小区，在改造后，共聘请了六名保安，最近因为实在难以维持开支不得不辞退了一名，“每个保安的工资是1200元/月，仅靠小区近90个停车位的收费来维持开支，每个月都是入不敷出……”他给记者算了笔账，每个停车位收费为70元/月，每个月单是保安的工资都难以维系，从2012年4月至今，都靠街道补贴维持。物业费的征收工作，一直都在向居民进行宣传发动。”他介绍，下一阶段还是要在业主中进行宣传，征得业主的理解和支持。

位于梦溪广场附近的朝阳门小区建设交付至今有10多年时间，经过老旧小区改造，小区配备了保安，还配备了清扫保洁人员，小区环境焕然一新，停车也井然有序。“小区现行的物业收费标准是每个平方米0.2元/月，今年就要调价了，上调0.05元一个平方米，不然真的难以维系。”谈到辖区老旧小区的管理，正东路街道酒海街社区负责人卜美琴不禁摇头，她介绍，以朝阳门小区为例，小区现在有物业管理人员8名，每人每月工资为1320元，小区有住户500多户，固定车位80几个，停车位每辆80元/月，而小区的日常开支远远不只是工作人员的工资。

“由于小区建设年代久远，小区的化粪池必须每年疏通，不然到了夏天肯定要堵，所以请了专业的下水道疏通公司来进行疏通和日常管护，这笔费用就要万元左右。”卜美琴说，社区接管朝阳门小区的物业有4年的时间，所以随着物业工作的推进，逐渐得到了小区业主的认可，目前业主物业费的缴费率在90%左右。

采访中，绝大多数老旧小区的物业管理方都表示，在进行物业全覆盖之后，物业费难收是现实存在的最大问题，业内人士认为，现有的物管企业和物业服务中心可采取先服务后收费的方法，通过提高物业管理的质量获得居民的认可后，来逐步改变收费难的状况。但这一状况毕竟不可能长久下去，否则物业公司难以支撑，势必最终会撤场。

　　本报记者 胡冰心

●调查提示●

随着人们生活水平的提高，对于居住环境的要求也越来越高，有无物业、物业管理如何、收费高低等成为业主谈论的焦点。近年来，我市大力推进老小区物业全覆盖，如今，老小区管理状况如何？老百姓满意度如何？本期调查围绕老小区物业相关话题展开。

调查图表：

　　调查图表一：你对所住小区的物业管理状况满意吗？

　　调查图表二：物业全覆盖给小区管理带来变化了吗？

　　调查图表三：你认为老小区物业最亟待加强的方面是什么？

超五成受访者：老小区管理状况有所改观

此次调查围绕物业全覆盖话题展开，共计回收纸质问卷128份，有234名市民通过金山网、镇江网友之家等网站参与调查。结果显示，近七成受访者对所住小区物业管理不满意，超五成受访者认为实现物业全覆盖后，老小区管理状况有所改观。

1 近七成受访者对小区 物业管理现状不满意

随着城市建设发展，人们对于居住环境的要求也越来越高，有无物业管理及其水平成为考量小区环境及管理的重要指标。那么，广大受访者对于所住小区的物业管理状况满意吗？调查显示，仅有9.4%的受访者表示满意，另有15.2%的受访者表示比较满意。表示不满意的受访者占比高达68.5%，此外，有6.9%表示无法评价。

受访者张先生家住市区一年代并不久远的小区，物业公司已走马灯似的换了好几拨。他坦言之所以对物业不满，是所付出物业费相较实际所获得的服务，与心理预期差距很大。

2 超五成受访者认为老小区管理现状有改善

近年来，我市积极推动老小区物业管理工作，推出了物业全覆盖工程。那么，市民对此评价如何呢？调查中，有21.4%的受访者表示，感受到老小区物业全覆盖带来的变化，且状况大有改观；32.3%的受访者表示有一些改善；38.6%的受访者表示感觉不到什么变化。甚至另有7.7%的受访者认为，小区环境较过去更为恶化。受访者王女士家住花山湾，在她看来近年来老小区改造后，小区环境的确有所改善，但并没感觉到物业管理人员的存在。

3 近四成受访者期待老小区加强治安管理

调查采访中，记者发现不少老小区居民对物业管理的要求并不高。对于目前老小区物业管理最亟待加强的方面，有35.9%的受访者认为亟待加强治安管理；18.6%的受访者认为亟待解决小区停车难；14.7%的受访者认为亟待加强绿化等公共设施养护；13.6%受访者希望降低收费标准。（记者 许益明）

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不堪亏损经营 小区物业撤离

枫林湾小区面临失管窘境

“整个小区现在已经乱套了，垃圾到处乱扔，物业管理办公室也空无一人，杂物凌乱。”新年伊始，枫林湾小区的业主们还没享受到新年的快乐，就因为原来的物业公司撤离，小区陷入失管状态而闹心。由于无人管理，小区到处垃圾成堆，垃圾箱早已不堪重负。小区物业为何突然撤离？物业费缴纳为何总是难以保证？到底是服务下降导致业主欠费，还是业主拒交物业费导致物业公司难以维持下去……记者进行了走访调查。

业主：不交物业费的业主应负起责任

走进枫林湾小区，垃圾遍地都是，因为没有人管理，很多业主将垃圾装袋，放在垃圾箱周围或是直接扔在空地处。“眼看小区就要成垃圾场了，却没有人管，这样的小区环境让我们怎么生活？”不少小区业主都很愤怒。物业公司进驻就是为了更好地管理小区环境，为业主提供服务，如今物业公司撤离，小区失管，严重影响小区环境和业主生活。

“扫地机也停在小区不开回去了，物业公司就这样撒手不管了，我们已经交的物业费怎么算？”业主王先生表示，之前物业公司的管理一直都很好，每平方米0.5元的物业费也在承受范围之内，但因为个别业主的不理解，在小区正常维护和管理的过程中不配合，最终导致矛盾重重，40%以上的业主拒交物业费，“业主交钱，物业服务是天经地义的事，如今恶性循环最终使物业撤离，那些不交物业费的业主应该负起责任。”

物业：亏损经营实在无力维持

背负着不少业主骂声的物业公司，并没有想象中的风光。这个顺应市场应运而生的产业，如今也陷入了“入不敷出”的尴尬境地。“无利可图，亏损严重，最后连工人工资都发不出，只好选择撤离。”枫林湾小区此前的物业公司，昆山烨德物业服务管理有限公司一谭姓经理无奈地表示。谭经理告诉记者，公司2012年5月1日进驻枫林湾小区，刚开始管理得非常好，得到了大部分业主的认可，物业费也能及时收缴上来。但在管理的过程中，逐渐出现了矛盾。“小区雨水管道出现破损，渗水严重，我们得知情况后，准备动用物业维修基金进行维修，但遭到一些业主的反对。”谭经理说，按照相关规定，物业维修基金就是用来进行小区公共设施的维护等，但一些业主认为这笔钱应该由物业公司承担，而非动用物业维修基金，最终管道维修只进行了一半，引起其他业主不满，“类似的矛盾越来越多，最终导致物业费收缴困难，40%以上的业主拒交物业费。”

谭经理给记者算了一笔账，公司雇佣的保安有十几个，保洁人员七八个，每个保安每月工资1800元—2000元，保洁人员1400元左右，每月光工资开支就要四、五万元，小区物业费每平方米0.5元，地上停车费每月60元，约100个左右的停车位，“即使所有费用全部100%收上来，也只占到公司每月开支的85%，如今还有40%收不上来，公司管理陷入困境。”谭经理说，截至10月，公司已经亏损6万元，11月、12月的工人工资到现在还没有发放，无奈之下公司只好选择从今年开始撤离。

现状：小区陷入失管状态

如今，不少、欠交物业费在物业管理行业中似乎成为一种司空见惯的现象，无利可图之下，物业公司到底是选择撤离还是坚守，是一件特别纠结的事。据了解，枫林湾小区前前后后已经换过至少4家物业公司，大部分都是因为收缴物业费矛盾迫使物业公司撤离。

业主黄女士表示，物业和业主的关系其实很微妙，小区确实有一部分业主不愿意交物业费，但总有他们的原因，并不会因为一点钱故意为难物业，“有时小区临时停车位画线不明，车子乱停，破坏绿地，这些都是物业没有尽到管理责任。”黄女士说，如今物业撤离，小区失管，新的物业又不知道何时会进驻，小区业主陷入了两难，真的很无奈。据了解，不少业主希望烨德物业公司重新回到小区管理，谭经理表示，如果解决了小区内部的矛盾，物业费能正常收缴，公司回归也不是不可能的。（记者 曾海蓉）

评论：

破解物业之困，能否学学 “淘宝”？

伍 斯

相比买房、装修，小区物业管理，实在算不得什么大问题，却常常让居民困扰不已。检索下近年来相关新闻信息，我们不难发现，关于我市小区物业管理话题常常被提及。相比有关职能部门推动物业全覆盖这样的好消息，大多是反映具体小区业主与物业公司之间或大或小甚至势同水火的矛盾状况。

小区卫生状况差，车辆乱停放严重，物业费难收，物业公司不负责任，业委会炒了物业，某小区物业公司走马灯似的更换……这样的新闻，并不仅仅发生在镇江，国内其他城市也时有发生。小区物业种种问题俨然成了困扰业主、物业和社会等多方面的老大难问题。一直以来，为破解物业之困，各地各部门也都下了不少工夫，可效果多不太理想。镇江有关部门也在做着努力，很欣慰看到物业全覆盖工程的推出，尽管其实际效果还有待检验，要想得到广大市民的认可或许还有很长一段的路要走。

分析物业之困，特别是老小区物业之困，其实最终都会纠结到一个“钱”字。物业公司小区管理工作做得不好，可以推说业主不缴物业费所致；业主拒交物业费，则随口就能举出N多理由，最后落脚点都是指责物业管理不到位。公说公有理，婆说婆有理。围绕物业费，业主和物业绕成一个俨然打不开的死结。在我市推进物业全覆盖中，进驻老小区的物业公司，想收取并不算高的物业费并不容易。因为老小区居民同样也有是否物有所值的判断。

物业费标准可以经物价部门和所谓市场调解来确定，可物业服务的标准如何评判，却始终没有一个让各方满意的评价标准。物业费是物业公司安身立命的基础，也是业主制约物业公司的最重要砝码。在物业市场发展并不充分的情况下，靠物业公司与业主直接协商物业费显然难以调和。此时，笔者倒是建议学学“淘宝”，或许业主网络点击选择物业公司，看过往业主好评来决定选择有难度，那么好歹可以首先引入“支付宝”模式。让公益性的中介机构，托管物业费，最终通过业主大多数投票和第三方专业机构对物业公司服务实绩作出考核评价，确定是否支付物业费，支付多少物业费。通过第三方的力量，通过一个普遍能认可的标准，让物业与业主双方能够有个公平协商的基础，破解物业之困或许并不难。

网友热评 ：

家住解放路四牌楼附近的一个小区，是个相对封闭的小区，可是物业全覆盖的政策并没有覆盖到我们这，大院里车子乱停乱放，经常有外来的车辆进出，而且占用我们业主的停车位子，也没人来管理，太不安全了，什么时候才能覆盖到我们这儿啊？

　　                           网友“接近透明的蓝”

一直住的老小区，整治过之后，环境是大幅度提升，一些违建也拆除了，是件好事。

                              网友“那年夏天”

老旧小区如果已经有物业入驻进行管理，如果管理还比较认真负责，如果是我，肯定积极配合尽量交齐物业费，毕竟人家也不容易啊！

　　                          网友“淡定的走过”

现在很多矛盾其实缘于物业和业主的相互不理解，最终业主拒交物业费，物业不履行相关责任，导致恶性循环。

                               网友“凿凿”