据新华社报道，11月28日，中国社科院发布报告提出，应及时推广沪渝经验，对城镇居民家庭人均用房超过40平方米部分，无论住房为何种产权性质，均应按评估价格征收税率较高的房产税，且新增商品房和现有存量房均纳入征税范围。

如果站在增加税收收入、为政府开辟丰厚稳定财源的角度来看，上述报告的房产税征收方案确实极具“诱惑力”，不仅征收范围和标准较之此前的沪渝经验得到大幅度扩展和提升，而且从执行层面看，也简单省事，不管具体住房情况怎样，一律“一刀切”地以40平方米为界。

然而，如果站在住户即纳税人的角度，不得不说，这委实是一个过于严苛、粗陋的征收方案。

乍看上去，以“人均40平方米”作为开征房产税的界限，似乎具有某种表面上的合理性，因为此前住建部的数据显示，“截至2011年，我国城镇人均住房建筑面积32.7平方米。”但若从更全面、动态的角度观察，事情会复杂得多。

以一个城市三口之家为例，若人均32.7平方米、家庭住房约100平方米，似乎暂时不用征税，但一旦家庭人口发生变化，如孩子成年独立，这个家庭便立即成了房产税的征税对象。如果有老人去世，也面临同样的问题。在时下中国，这种人口变化会涉及很多家庭，且是一种常态。有调查显示，“中国已婚子女有75%不与父母同住”；而据第六次人口普查数据，在整个中国4亿户家庭中，“2人户”家庭多达9794万户，而“1人户”家庭也有5839万户。

此外，40平方米这个数字合适吗？如今一些80后、90后毕业后留在大城市工作，对住房的刚性需求不断增加，他们中的大多数都贷款买房，有的甚至花掉了父母前半生的所有积蓄。小两口可能确实住着一个80多平方米的两居室，但若让他们在每月偿还数千元贷款的基础上，再拿出一笔“房产税”来，专家觉得这样合适吗？机械地盯着住房面积“一刀切”，既有悖于人情伦理，又有悖于公平合理的税收原则。

怎样的房产税方案才能体现公平合理？

笔者以为，在人均住房面积因素之外，至少还应考虑以下几点：第一，住房规格的差别，是普通住宅，还是豪宅，如独栋别墅；第二，住房数量的差别，即有几套房；第三，住房使用性质的差别，是自用还是出租，是居住还是商用？第四，住房来源及产权性质的差别，是保障房、福利房，还是商品房？这种差别不仅意味着房价的巨大不同，也意味着此前住户为其房产纳税情况的巨大不同。

作为一种直接税的房产税，相比其他可转嫁的间接税，其理论上原本是具有更大公平价值的，如可以起到“完善税制”、“抑制房地产投机”等作用，但如果不能始终秉持公平理念、充分切合社会现实，那么，房产税也可能沦为有关部门增收、敛财的工具。