穆光宗 北京大学人口所教授、博士生导师

　　广义而言，“以房养老”置换养老资源的模式有三种：

　　一是用居家养老方式实现出租式“以房养老”。有两处房产以上的老年人除了继续居家养老外，同时将自己名下多余房产出租，或者空巢老人将同一房产中多余房间出租以赚取养老金或者排遣孤独的养老方式。这是自我养老社会化、市场化和商业化模式。基本养老资源来自老年人自己的劳作、积蓄或不动产红利。

　　“以房养老”也可是混合养老模式支柱之一，即养老资源可能部分源于自我支持，部分来自家庭和社会支持。这种跟居家养老结合的“以房养老”可避免多余房产资源闲置，充分发挥房产市场效益，提升老年人自我养老能力，一定程度可缓解孤独、痛苦为特征的“空巢综合症”。

　　二是机构养老同时实现出租式“以房养老”。老年人选择去养老机构养老前后委托相关机构、人员或亲自将名下房产出租，赚取租金用来补贴机构养老所需。一些长者无牵无挂，决定去机构养老善终，将名下房产及时处理，可马上拥有丰厚养老资产，从而保障自己选择中意的机构养老。但这里涉及资产如何保值增值的老年金融问题

　　三是机构养老之后实现逆抵押式“以房养老”。通常“以房养老”即指“住房逆抵押贷款”或“倒按揭”，指老人将自己的产权房抵押或出租出去，以定期取得一定数额养老金或接受养老机构服务的养老方式。上世纪80年代中期起，这一做法逐渐在美国、加拿大和新加坡等地开展起来。房屋抵押前提是老人拥有产权房。但影响房的不确定性因素甚多，评估和交易成本很高而风险较大，在市场经济不很发达时金融机构大概不敢轻易涉足。第三种方式能否成功取决于金融市场环境完善程度和金融机构的公信力培育。

　　比较看，第一、二种方式相对可行，但政府要规范私宅出租业，保护老年出租户合法权益。第三种“以房养老”新兴养老方式，需积极探索具体做法，与时俱进与市场经济和金融环境发育程度匹配，努力实现“风险最小化”和“利益最大化”双重目标。（穆光宗）