国家发改委价格监督检查司司长许昆林透露:发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定,以使商品房价格能够保持在合理水平。此前,发改委颁布规定,要求商品房销售明码标价,并不得随意涨价。他表示:官方将陆续出台一系列措施规范房地产行业价格行为。

判断某种商品是否存在暴利,无非两个方面,一是成本,二是价格。如果价格远高于成本,那就存在暴利的可能。

但是,从我国目前的实际情况来看,商品房的暴利,似乎不那么容易判断。因为,更多情况下,商品房价格并不是取决于市场和开发商的行为,而是取决于政府的行为。政府行为是否规范,是否合理,对商品房价格影响很大,对商品房会不会产生暴利影响很大。某些情况下,暴利在形式和内容、理论和实际上还有很大差距。

众所周知,商品房成本主要包括土地成本、建筑成本和各种规费三大块。其中,土地成本是比重最大的一块。而土地成本的高低,主要取决于政府对待土地价格的态度。很显然,目前出现的高地价、高成本,与政府推行的“土地财政”和利用房地产拉动政绩密切相关,不仅让土地使用权出让者在“价格泡沫”中获取了大量暴利,也让政府从中得益很多,并最终由消费者买单。那么,政府在土地出让中获得的收益和土地使用权出让者获取的暴利,是否也应当列入“反暴利”规定范围呢？是否也应当采取防范和纠正措施呢？

而政府职能部门在房地产市场管理中的不规范行为,如规划红线的划定、容积率的确定、绿化面积、公共设施、公摊面积等,往往也随意性很大、收缩性很强。很多楼盘,按土地上市交易时确定的土地价格、规划红线、容积率等,并不存在暴利,但是,建成以后,暴利就出现了。

一方面,职能部门私自帮助开发商随意调整规划红线和容积率,使土地的容量扩大、商品房面积增多,达到获取暴利的目的。而对此种情况,消费者并不知情。即便知道,有关部门也会帮着开发商开脱;另一方面,开发商在建设过程中擅自提高容积率、降低绿化面积、减少公共设施,甚至在建设过程中偷工减料,有关部门却睁一眼闭一眼,任凭开发商通过违规获取暴利。

不仅如此,一些地方为了吸引开发商投资,还在土地开发过程中,私下给开发商大开政策方便之门,不仅大量减免各种规费,而且以财政返还的方式给开发商进行补贴,使开发商获得大量利润之外的收益,这是否也应当列入反暴利规定范围,进行限制和规范？

更加需要引起重视和关注的是,开发商已经多次透露,一些政府职能部门利用手中掌握的审批权力,参与商品房开发的利润“瓜分”,使开发利润实际结果与理论测算相差很大,又将如何区分和规范呢？政府职能部门的“瓜分”收入,是否也要列入“反暴利”规定范围呢？

出台商品房反暴利规定是一项十分重要的举措,也是促进房地产市场健康发展必须采取的措施。前提是,政府行为必须规范,政府既不能将自己的利益、私心夹杂于房地产开发之中,更不能与开发商串通一气,损害消费者的利益。否则,反暴利就会变成一种摆设,甚至成为欺骗和蒙蔽消费者的手段。

所以,商品房的反暴利规定,必须涵盖政府行为、涵盖政府在商品房开发中的利益。只有多管齐下,全面出击,反暴利规定才能真正发挥稳定房价、稳定房地产市场的作用,房地产市场才能健康发展,房价才会回归理性。(谭浩俊)