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听美国桑德拉太太聊房产税

发布时间:2010-12-20 10:59  来源:人民日报 【字体:放大 缩小 默认

 

无论居住在美国哪个州,都必须缴纳房产税,但税率则因所在州的不同而迥异,最低的只有0.2%,最高的可达4%,整整相差20倍。不过对大多数州来说,房产税的税率在2%到3%之间。

一所房屋要缴纳多少房产税,除了与税率有关,最主要的决定因素便是房屋价值了。在美国,房屋价值分成两大部分:一为地价,二为房价,有专门的独立评估部门负责估算房屋价值。

桑德拉太太早年在洛杉矶郊外的帕萨迪纳市买了套房子,现在将房屋出租,每月能有一笔不菲的收入。她对记者回忆说:“独立的评估员来估价时,并不考虑我买这套房子花了多少钱,因为他要估出来的是房屋的市场价值,因此主要依据四种情况:第一,这个地段同类房屋的售价;第二,如果这所房子推倒重建,需要多少费用;第三,如果再次出售这套房子,能卖出个什么价钱;第四,周围的公共绿地、人工景观等,对房屋所起到的增值作用。”

独立评估员拿出一个意见后,房屋的最终纳税价值要由政府的评审员最终做出,但在绝大多数情况下,评估员的估价都会获得采用。房产所估的价值往往比房主购买房子的价格低很多,一般来说,大约为市价的1/2至3/4。

桑德拉太太告诉记者,其实美国的联邦政府和州政府是不收房产税的,收房产税的是州下面的郡、市两级政府,税收的用途相应的也是地方政府与居民房屋有关的支出,比如消防、排水、园林等公共设施的维护。值得一提的是,由于美国中小学实行义务教育,对政府来说,教育开支是一笔相当大的支出,所以房产税的绝大部分被地方政府用在教育上,如支付学生午餐、校车的费用等。在大多数情况下,郡政府税、市政府税和学区税的比例为1∶1∶5。

“由于帕萨迪纳是洛杉矶地区数一数二的好学区,因此我的房子比其他城市要纳的税高多啦。” 桑德拉太太笑道,“不过,提高学校的教育质量,完善硬件设施,对孩子们来说是一件好事,我心里也没什么不愿意的。”

美国房产税高不高?桑德拉太太说,她不了解其他郡的情况,至少从洛杉矶郡的情况来看,她觉得并不高,以至她根本记不清具体的税率。“可能是因为有好莱坞、迪斯尼这些纳税大户,洛杉矶不那么缺钱吧。” 桑德拉太太越说越幽默。

遇到经济不景气的时候,为了减轻低收入者等弱势群体的负担,同时也为了刺激消费,特别是吸引更多的人买房,一些地方政府会在年底实行退税政策,即向房主返还部分房产税。在有的地区,会征收特殊用途的房产税,比如社区大学税、医院税、防洪税……

桑德拉太太也告诉记者,郡、市两级政府对于房产税的使用必须本着公开、透明的原则,纳税人可以对政府如何使用房产税进行监督,立法机构也会行使监督权。无论是房产税税率的改变,还是房产税用途的变更,一般都要通过郡、市两级政府讨论后决定,同时必须充分尊重居民的意见。她说:“洛杉矶前几年遇到财政困难,因此郡政府决定提高房产税,却遭到居民的强烈反对,后来郡议会通过法案,规定政府可对新出售的房屋实行新的税率,但像我这样早就买了房子的老房主,还按以前的税率缴纳房产税。”(陈一鸣)

(作者:  责任编辑:李斌
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