近日，中国社科院相继发布房地产蓝皮书和绿皮书，从数据计量上对泡沫程度做了测度。整体来看，资产泡沫较之2009年又有了较大升幅。

不过，中国房地产市场的命运或许将开始发生悄悄的变化。以1998年房地产市场化元年计算，本轮房地产周期已经进入第十二个年头。从很多迹象来看，与英国经济学家弗雷德·哈里森的“18年周期”模型颇为相似。

哈里森曾准确地预见美国和英国最近三十年的数次泡沫崩溃。他认为自从工业革命以来，完整的房地产周期维持在18年左右：“房价会先上涨7年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后再经历5年的快速上涨，再之后是2年的疯狂（哈里森称这两年为“胜利者的诅咒”）。最后是历时4年左右的崩溃。”他认为这个规律目前依然在起作用。

按照这个模型，目前的中国房地产市场应该正是处于“胜利者诅咒”的节点。接下来的3年到6年的房地产市场将面临怎样的趋势？

在经历了长达12年的长周期之后，促使房价泡沫不断膨胀的多重因素都开始呈现强弩之末的趋势。虽然看涨房价的因素林林总总，但重大因素无外乎刚性需求、土地财政和货币泛滥。如果刨除这三点，房价泡沫也就失去了存在的基础。

刚性需求经过这几年的不断透支，已经难以支撑房价的继续攀升。当房价已经远远偏离居民收入，且以加速度继续拉大二者的差距，动辄就是20倍以上的房价收入比之际，与大多数老百姓已经完全没有关系。

过去两年，中国放出来近18万亿的新增贷款，随之使得广义货币投放量大幅上涨。货币超发的后果已经随之显现，今年下半年通胀水平的快速走高，足以引起决策部门对于货币超发的警惕。近期央行频繁的货币调控，都使得接下来货币增速势必回落。

在全球通胀的背景下，各国央行将把主要精力用于对付通胀的恶化上。其中，美联储将联邦基准利率从0.5%拉升至4%以上完全有可能。而美元基准利率到4%左右的时候，中国央行也不得不进入加息周期。那么，如此力度的货币紧缩对于房地产投机的打击将是巨大的。

最后，城市土地总是有限的，规划面积不可能无限度扩展。近期有媒体报道称，上海即将正式开征房产税。这固然是为了完善税制结构，同时起到遏制房价的作用，但在我看来，更为重大的意义在于这是启动分税制改革的第一步。只有让地方政府找到新的财源，土地财政才具备终结的基础。而种种迹象表明，土地财政在未来十年逐渐终结是大势所趋。

因此，如果货币紧缩周期不再因房地产萧条而再度放松，如果“十二五”转变经济增长模式的决心不变，那么中国房地产泡沫也将逐渐泄气。□倪金节（中国人保资产研究所客座研究员）