随着华尔街机构等外国金融机构进入中国房地产市场，炒房的浪潮一浪高过一浪，于是，像美国房地产市场那样的泡沫，也在中国大地上酝酿起来

　华尔街利用人性中固有的贪婪和盲从，独创了信贷消费、提前消费的模式。年景好的时候，银行以降低利息为诱饵，诱使人们贷款购房，享受“美国老太太”式的生活，但这无疑也给购房者埋下一颗定时炸弹。等房地产市场火了，泡沫被吹大，进场的人也越来越多，从而形成债务金字塔，银行此时便立刻调高利率。这时，房屋就是“人质”，银行的5年期、10年期贷款利率一调高，人们便被迫降低生活水准，偿还因为加息而增加的欠款，由此，房地产市场泡沫被刺破。一旦你不幸丢了工作，还不起按揭贷款，银行就可以上门赤裸裸地夺走你的财产，因为错在你，谁叫你欠钱不还？它们的抢夺行为因此显得名正言顺。华尔街模式崇尚的是胜者为王，败者为寇，位于金字塔顶端的总是王，最底层的大众只能沦为被压迫者。

　“金钱没有祖国，金融家不知何为爱国，他们唯一的目的就是获利。”用拿破仑这句名言来形容华尔街人士，是再也贴切不过的了，他们在国内外大小财富通吃，掠夺完美国民众的财富之后，再转而吞噬中国百姓的财富，就像食人鱼，非常残暴。

　在2003年，美国10年期债券的回报低于3.5%，创了历史新低；长期债券的回报也不理想；企业债券和房屋抵押债券虽有较高的回报，但个人并不能轻易地直接拥有这些回报，所以近半数美国人不买任何股票。而房价每年只涨不跌，人们坚信拥有房屋比拥有股票更有利可图。

　在那段疯狂的时期，几乎每个人都能从贷款机构获得房贷，即使借款人的信贷记录略有瑕疵也无碍，因此房市中的投机行为猖獗。比如在美国加利福尼亚州和佛罗里达州，以及东海岸地区和西部的山区，如果你为一套价值20万美元的公寓付的首付款为1万美元或者零，3个月后你以22.5万美元的价格售出，那么在扣除5000美元的各种费用支出后，你在3个月间转手就获利2万美元。这是什么样的利润？是400%的利润啊！

　马克思说过，当利润达到300%的时候，人们敢于冒获绞刑的风险。逐利是资本的本性，面对高于300%的利润，投机客没有理由不进场。

　各大银行和房贷机构也都争相抢夺这一市场，它们把购房贷款申请人分为两个等级：其一是信用度高、有固定收入的群体，银行对其提供低息贷款，并锁定利率，他们因而享受优级贷款；其二是信用度低、偿还能力差的借款人，也就是穷人，他们此时也能从银行获得贷款，但利率就高出2-3个百分点，并且不能锁定，必须随着市场利率的上扬而上升，属于次级贷款。所以这似乎是两全其美、令各方皆大欢喜的买卖。

　面对超低的利率、一路飙升的房价，并且不需担保、不需首付，不买房子的人绝对是白痴。不但“穷人”买了第一套房，就连有房子住的“富人”也开始在第二套、第三套房子上进行投机。进入房市的人越来越多，财富金字塔的底部规模也越来越大。

　在商品社会里，房屋是最大、最有利可图的商品。既然房子是商品，它就一定符合商品的价值规律。我们应该据此评估一个地区的房价是否合理，是否存在泡沫，从而尽量控制房价，避免由于房价下跌而引发经济衰退。但任何资产——无论是股票还是房子的价值，都是根据众多购买者对未来回报的预测而定的，谁又能说那些购买者的预测是错误的呢？然而，在2005年却有这方面的迹象显现了：巨大的房屋销售量和人们极易通过买卖房屋轻松赚到的钱！

　那时的人，要么顾着眼皮子底下的利润，要么拼了命去追赶购房的快车，绝对不想被车上的人挤在门外。那些传统的预测泡沫的理论，早就被抛到了九霄云外。

　的确，在房市景气的年月，我们听说了无数个房价翻番的幸运者的故事。但是房价不会永远上涨，单从理财的角度看，很多时候买房并不比租房划算。拥有房产的成本，与出售房子的价格紧密相关。如果在很长的时间内，房价上涨的速度超过租金的增速，那么租房对许多人来说就是成本更低的选择，这样一对比，房价显然就被高估了。而租金是真正能够体现供求关系的。为什么这样说？

　因为在当今的信贷消费模式下，无论是作为中介的房屋管理公司，还是自己打理房屋出租事务的房东，都不会允许房客以信贷方式来支付房租。假如房租过高，房客在衡量自身的经济状况后，就不可能向房东租赁房子（房东也会调查潜在租客的经济背景）。所以，计算房价与租金之比是古老的测试房价中是否存在泡沫的方法，一般情况下，10-15的比值范围是合理的。另一种方法是计算房价和收入之比，也就是某地的平均房价和当地居民的平均年收入之比，一般情况下，3-5的比值范围是合理的，比值超过6就很离谱了。写到这儿，我们来看看中国的房地产市场是否有泡沫。

　1997年，我第一次回国探亲，感受到国内最大的变化就是商品房多起来了，老百姓可以拥有自己的住房了。那时上海有几栋香港开发商建造的高层公寓，每套售价大约为100万元，而每年的租金在10万元左右，10年的租金便足够买一套公寓了。而无论是这样的售价还是租金，对于当时国内的普通百姓来说，都是“天文数字”。

　我没想到的是，这些年来国内的房价像火箭般蹿升，在当年上海的豪华公寓所处的地段，2008年的房价涨到500万元，甚至上千万元。而一套价格上千万元的豪宅的格局为三房两厅两卫，并且家具电器齐全，考虑到10年前的行情，其租金也该同步增长，达到每年100万元也是合理的。令我吃惊的是其月租金居然只有7500元，长期租住的租户还可以享受打折！至于房市是否有泡沫，即使我不说，你们也该算出来了。想想看，价格上千万元的豪宅如果用来出租，那么一年的租金还不到9万元，即使你把用来买房的钱存进银行吃利息，每年至少也有20万元利息，足够支付租金了。

　　（选自《金融让谁富有》，陈思进著，中信出版社出版）