背景
自从房价燃烧起来以后，伴随地王的出现，人们开始关注房价的成本构成。早在今年两会上，全国工商联房地产商会去年就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。地价推高房价的争论就此开始。
人们关注房价的成本构成，主要有两个方面的视角，一个是开发商暴利，一个就是土地成本。
但是，事实上，由于开发成本与房价成本不是同一概念，其中既有固定成本摊薄的因素，项目管理因素，也有开发规模、周期、开发条件与规划条件变更以及伴随时间产生的区域功能更新因素。所以，论证地价与房价的关系，更进一步说，证明地价推动房价，就不能简单地用楼面成本与房价的对比来证明。
而国土部的逻辑错误就是：
1、去责，指望用数据证明地价并非推动房价的帮凶甚至元凶。
国土部表示：我们一直认为将实际的数据和情况摆出来，以透明公开的方式让社会了解相关信息，是回答疑问消除争论的最好方法。继今年六月底国土部副部长鹿心社首次在国新办新闻发布会公布全国地价约占房价23%的结论后，昨日国土部公布了地价专项调查结论：全国620个调查项目中，销售房价最高为45000元每平，最低为1130元每平，地价占房价最低比例为5.3%，最高为58.6%；北京21个项目中，地价最高占房价51.36%，最低14.33%，平均值为25%。
2、剥离地价与房价的干系。固然业内声音不一样，有些并不认同地价推动房价，但我们如果考察土地资源储备、地价变动，按照国土部的数据解释说法，无法解释“地价与房价高度正相关的关系”。
地价推动房价的简单推证（括弧内数据为模拟地价与房价）。
低地价加招商引资优惠吸引品牌项目（500，1000）——领涨后地价靠房价提升并产生集中供地（500+500，2000）——低成本储备用地获得再订价条件（比照新增用地楼面成本2000）——片区房价全面提升——财政投入市政配套催生地段值调整（1000-1200，2000-2500）——房价固化2500——区域新地王产生带动第二轮房价重订（2500，3000）——土地稀缺与地段值提升后新地王再现——第二轮房价固化（3000）……这是房价不断走高的路径。由于第二轮房价固化时，新地王的供应不会即时产生，而是延后两至三年，所以即使地王频现，也不会出现人们预期的无暴利状态的出现，因为下一轮回房价依然会在新增土地供应基础上进一步固化。
显然，如果土地不是垄断的，如果土地不是稀缺的，如果土地不是靠开发商兜售，结论当然是成立的。问题是这三个如果都因为财政机制已经贯穿其中，没有一项是成立的。由此用数字来解说地价与房价关联度不大，或者说地价推涨房价不成立，显然无法站得住脚。
房价上涨与地价关系推证。
我们经常看到，在普遍城市化区域，总有那么几宗地块空在那儿，成为高房价后继开发的综合体项目，这是因为，该地块早前已经出让，但开发时机或言开发条件尚不成熟，现在到了可以暴利一把的时候，显然这种现象的出现，不是开发商的责任，而是地方政府的责任。
土地出让的提前期对房价推涨是关键杠杆作用。
政府为了财政与政绩，会引进品牌开发商提前进入生地区域，由品牌开发商进行大型综合开发，带动区域各方面的条件成熟后，再行出让其他用地，这个时候其他用地出让作价，是以已经开发成熟的品牌项目为标准的，而当其他开发商相对于现在项目高位拿地后，政府再通过市政配套提速，还利于开发商并且收获土地超额利润，如此循环往复，导致房价的节节攀升。
其次是规划变动，一种是由于区域开发政府寄希望于招商引进的开发商，往往先期出让的土地，规划指标不太刚性，而稍后出让的用地则带有刚性规划指标，围绕后者的土地交易是普遍的，围绕品牌引进的土地交易则是个性的，前者因为地价已经推高，并且规划条件非常刚性，只能尝试涨价运行。
第二种情况是，政府供地带有市场效益追求，尤其是出现紧缩土地流拍时，政府只能自动更改规划条件刺激开发商拿地；另外寻求政绩刺激政府会提升区域功能，从而必然对后来陆续出让的用地条件进行指标性提升以平滑地价。
为什么地王频现，并非开发商疯狂到不计成本的地步，而是上述指标杠杆发生作用，试想，如果广渠路十五号地块不进行适当修改，那家国企还敢如此大胆吗？
上述两大杠杆发挥作用并在推涨房价过程中扮演重要角色，有一个重要的前提，那就是供地量的调节。
当地方政府更多依赖房地产业发展，依赖土地财政的时候，供地实际缺乏统一收储统一计划供应的科学研究，更普遍一些的城市是根据房源分布与上一年开发量来进行计划的。
由于供应量掌握在政府手中，信息泄漏会导致地块在市场化供应的环境下，提前归属到某些开发商手中，后期真正实现市场化供地的，只是折扣后的情况。
而房价上涨，恰好是针对土地供应不足让开发商产生了捂地与捂盘动机。国土部用地价占房价比说明地价与房价高涨干系不大，掩盖了总供应不足导致房价高位运行基础比较夯实的本质。
稍加思考可以看到，上述证题，实质上代表着三个角度，融资杠杆、时间杠杆、税费杠杆。这三项杠杆的客观存在，决定了地价推动房价，并不是数字性推动，而是在土地资源政府垄断前提下寓含其中的财政机制、成本机制、订价机制共同作用的结果。
